Общество

17 сентября 2022, 18:15

ЦБ раскритиковал околонулевую ипотеку. Застройщикам придется заманивать покупателей по-новому

Эксперт по недвижимости Ракута спрогнозировал отмену ипотеки с околонулевой ставкой

РИА «Новости»

Угроза пузыря

Глава Центробанка Эльвира Набиуллина назвала маркетинговым ходом околонулевые или субсидированные ставки, которые предлагают российские застройщики по ипотеке. Она пояснила, что для покупателей, которые соглашаются на такой заем, цена на квартиру значительно повышается.

«За счет этой завышенной стоимости застройщик делится единоразовой компенсацией с банком. Мы будем принимать меры. Это введение в заблуждение заемщиков», — подчеркнула Набиуллина.

Руководитель регулятора подчеркнула, что проценты по ипотеке не могут быть ниже ставок по долгосрочным государственным облигациям. То есть ставка кредита на квартиры должна быть не ниже 6%.

РИА «Новости»

Доступная ипотека, по словам главы Центробанка, возможна при низкой инфляции, когда размер ставки идет вниз. В нынешней ситуации, когда долговременные займы на покупку квартир выдают под 0,1%, ведут к риску возникновения на рынке пузыря, когда раздутая цена не соответствует реальной стоимости.

«За ипотекой нужно очень внимательно смотреть, чтобы, не дай бог, не было никаких предпосылок для ипотечных кризисов, которые были во многих странах. Здесь не должно быть пузырей. И мы за этим внимательно смотрим, мы применяем наши меры, у нас есть инструментарий, который мы можем применять к банкам», — заявила Набиуллина.

Повышенная цена

Субсидированная ставка предусматривает повышение цены квадратного метра. Застройщики этого не скрывают. Они всегда проводили политику, что если покупатель берет ипотеку под низкий процент, то цена для него увеличивается. При околонулевой ставке цена квадратного метра вырастает от 10 до 20%. Об этом «360» заявил эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута.

«При этом застройщик субсидирует, то есть вместо своего клиента оплачивает <...> проценты, которые недополучает банк», — пояснил он.

Механизм действий следующий: банк одобряет заемщику кредит по ставке 7%. Но клиент понимает, что ежемесячные выплаты для него оказываются слишком большими. Тогда к нему на помощь приходит девелопер, который договаривается с банком о единовременной выплате недостающих процентов. Заемщику останется гасить ипотеку по ставке от двух до 0,1%, но цена квартиры для него увеличится.

Долгосрочное вложение

Именно об этом пузыре и упоминала глава Центрального банка Эльвира Набиуллина. Когда человек покупает квартиру по завышенной цене, но фактическая ее стоимость намного ниже. Поэтому при продаже он потеряет деньги, а банк в случае неплатежей не сможет вернуть свои затраты.

По мнению Ракуты, покупка жилой недвижимости по субсидированной ставке — это долговременное вложение денег.

«За 2022 год у нас цены на недвижимость в московском регионе уже выросли на 18%. Понятно, что мы переплачиваем за стоимость квадратного метра 20%. Но на первичном рынке цены идут вверх, поэтому через год или полтора все удорожание сойдет на нет, а минимальная ипотечная ставка останется», — подчеркнул он.

РИА «Новости»

Эксперт пояснил, что такой вид ипотеки никогда не закрывают досрочно. Обычно владельцы сдают такие квартиры, погашая взносы на полученные от арендаторов деньги. При этом после оплаты процентов еще останется достаточная сумма. Либо покупают квартиру с перспективой на будущее, к примеру, для детей.

В этой цепочке проигрывает банковский сектор, который остается без досрочного погашения ипотеки, которая растягивается на несколько десятков лет, а также без клиентов, обеспечивающих регулярные взносы по рыночным ставкам.

Эксперт пояснил, что именно по этой причине глава Центробанка и дала рынку намек, что программу пора сворачивать из-за серьезных угроз для банковского сектора.