Деньги

01 ноября 2023, 16:43

Замкнутый круг ипотеки. Что происходит на рынке недвижимости?

Риелтор Перескокова рассказала, когда проценты по ипотеке снизятся

Изображение, нарисованное с помощью нейросети/Телеканал «360»

Трещина в ипотечном кредитовании

Министерство финансов выразило беспокойство по поводу «колоссальной» разницы ставок по льготной и рыночной ипотекам. Замминистра ведомства Алексей Моисеев допустил, что программу льготной ипотеки необходимо сначала «поджать», а потом вовсе свернуть в середине 2024 года. По его мнению, продление программы — нецелесообразное решение.

В свою очередь, член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский предложил Минфину и Центробанку оставить льготную ипотеку только в регионах с низким спросом на жилье. А в крупных городах — повысить первоначальный взнос до 25% (сейчас — 20%) с января следующего года.

«Нужно переходить к более адресным программам ипотечного кредитования, запускать их локально, там, где необходимо стимулировать недостаточный спрос», — допустил парламентарий.

Freepik

До этого Центробанк обращался в правительство с идеей увеличить первоначальный взнос по льготной ипотеке с 20% до 30%. Глава регулятора Эльвира Набиуллина объяснила инициативу тем, что ипотечный рынок перегрелся. Отсюда и такие радикальные предложения.

Минфин же заявил, что никаких изменений пока не обсуждал, но в целом ждет своевременного и окончательного завершения программы льготной ипотеки в июле 2024-го.

Выше проценты — чаще отказы

На первоначальные взносы и проценты по ипотеке повлияло решение ЦБ об увеличении ключевой ставки до 15%. Так, некоторые банки вынужденно изменили условия кредитования и подняли ипотечную ставку на несколько процентов.

ВТБ, к примеру, ужесточил правила и повысил с начала ноября ставки по ипотеке на строящееся, вторичное жилье и рефинансирование на 2,4% — до 16,4%. Изменения не коснулись семейной (ставка в 6%), IT (5%) и дальневосточной (2%) ипотек.

Другие кредитные организации избежали увеличения взносов и ставок и нашли другое решение (пожалуй, менее приятное) — отказ в ипотеке, причем уже одобренной. Почти треть клиентов не смогли получить займ из-за выросшей ключевой ставки.

Кредиторы снижают размер одобренной суммы, ужесточают требования и просят дополнительно подтвердить доход. В целом доля отказов выросла до 60-70%.

Freepik

Требования к заемщикам меняют все из-за той же ключевой ставки. При низких показателях был больший процент невозврата ипотечных займов, поэтому ЦБ и кредитные организации пересматривают условия по выдаче средств, объяснила «360» эксперт по недвижимости и риелтор Наталья Перескокова.

«Регулятор и банки хотят себя обезопасить, поэтому ужесточают требования. Но сворачивание льготных программ — абсолютно неправильное решение. Если такие программы закончатся, то новостройки вообще встанут и не будут продаваться», — добавила она.

Курс на аренду, а не на ипотеку

В случае простоя новостроек, по словам Перескоковой, риелторы и рынок недвижимости в целом понесут огромные убытки. Повышение процента по первоначальному взносу до 25% спровоцирует стагнацию продаж.

Собеседница «360» подчеркнула, что при таком раскладе люди, которые хотели приобрести квартиру, просто уйдут в аренду и не будут думать о непосильном кредите.

Риелтор напомнила, что ежегодно «самый горячий месяц на рынке» — август, когда на учебу приезжают студенты и аспиранты. Спрос в конце лета всегда выше.

«Но в этом году спрос не падает по ноябрь включительно. Это можно еще объяснить возвращением многих релокантов и невозможностью у многих людей приобрести недвижимость из-за высоких ставок», — пояснила Перескокова.

Каких решений ждать от Банка России?

Рынку придется менять условия по кредитованию, чтобы оставить хотя бы небольшую категорию клиентов. Сейчас банковские нововведения и решения регулятора лишь отталкивают потенциальных заемщиков, которые еще несколько месяцев назад собирались обзавестись квартирой в новостройке.

«Если будет высокая ключевая ставка, то банки, соответственно, все равно не смогут изменить ипотечные ставки. Но если она понизится, тогда и кредиты на недвижимость станут меньше», — объяснила риелтор.

РИА «Новости»

Старший вице-президент Росбанка Юрий Тулинов в начале октября заявил, что ставка действительно может упасть. Правда, это лишь аналитический прогноз. Экономика состоит из взаимосвязей, поэтому ключевая ставка не будет падать, пока в стране фиксируют скверные показатели инфляции.

«По следующему году у нас такой прогноз, что после достижения 14% ключевая ставка опустится к 10%, но только ближе к концу следующего года», — процитировал его ТАСС.

Однако с таким мнением не согласился главный экономист Сбербанка КИБ Антон Струченевский. Он заверил, что Центробанк будет держать ключевую ставку «на страшно высоком уровне», то есть выше 10%. Таков вероятный прогноз по крайней мере до середины следующего года.

Кому верить — загадка. Единственный выход — ожидать новых заявлений от Банка России. Если прогноз Тулинова все-таки сбудется, то ипотечные кредиты снова будут востребованны, подтвердила Перескокова. Но пока люди бегут от них как от огня.

Более того, собеседница напомнила, что ставки повышаются не только по обычной ипотеке, а даже по льготным программам с государственной поддержкой. Это тоже отталкивает потенциальных клиентов.

Freepik

Когда ставки по ипотеке придут в норму?

Несмотря на радикальные решения, Перескокова заявила, что верит в российскую экономику.

«Экономическая и политическая ситуации нормализуются, и ипотека в скором времени будет доступна всем со ставками до 10% максимум на вторичную недвижимость. Всячески успокаиваю клиентов, что паниковать не стоит», — поделилась эксперт.

Она призвала набраться терпения, ведь в итоге все вернется к норме. По прогнозам Перескоковой, в феврале-марте 2024 года ставки должны прийти к более благоприятным показателям и перестать пугать людей, которые хотят обзавестись своим уютным уголком.