Сергей Рябокобылко, генеральный директор российского офиса Cushman & Wakefield. Кризис на рынке недвижимости в России

Кризис на рынке недвижимости. Западные инвесторы отказываются от вложений в Россию. Все так плохо, или процесс закономерный и опасаться нечего, узнаем у эксперта по недвижимости, генерального директора компании Cushman&Wakefield Сергея Рябокобылко. Это "Интервью 360". 

 - Все действительно так плохо, и правы эксперты, которые считают, что в отрасли недвижимости наметился закономерный кризис?

 - Мы видим, что новые деньги, новые инвесторы, безусловно, сегодня смотрят на Россию, как на страну с повышенными геополитическими рисками, но те инвесторы, которые в России давно, которые уже делают проекты, пока не собираются сворачиваться. Глобальные рынки очень хорошо восстанавливаются последние годы, даже 12 месяцев на Испанию, например, не смотрели, как на рынок для инвестиций. Сегодня этот рынок переполнен международными инвесторами как из Ближнего Востока, Китая, так и из Западной Европы. На этом фоне российский рынок с падающими показателями, по крайней мере, более стабильными, чем взрывной рост последних лет, конечно, кажется менее привлекательным. 

 - Ситуация в этом году хуже, чем в предыдущем? 

 - Если статистика сегодня говорит о плавном снижении спроса, то ожидания, скорее, более негативные. Они окрашивают принятие инвестиционных решений по новым проектам. Сегодня кризис локальный. Мы считаем, что он, безусловно, очень сильно отличается от кризиса 2009-10 годов, но он создает так же и новые возможности. 

 - Что будет с ценами на недвижимость, какие могут возникнуть проблемы?

 - Мы ожидаем, что те объемы спроса и те объемы сделок, которые мы видели в последние годы, вряд ли можем ожидать от рынка, Будут изменяться стратегии инвесторов и стратегии покупателей, в том числе. Но есть и позитивные вещи. На рынок выходит достаточно большое количество новых игроков, которые раньше в недвижимости не участвовали. Сегодня эта сфера рассматривается как возможность диверсификации рисков и выхода из других секторов экономики в пользу более стабильного, более прогнозируемого. 

 - Если говорить о покупателях, а не об инвесторах, как изменится их позиция на этом рынке?

 - Пострадают те проекты, где покупатели видят риски либо со стороны доведения проекта до конца, либо со стороны качества выполнения того, что объявлено или того, что маркетируется. Этот диссонанс между объявленным и реализуемым, конечно, сегодня будет очень сильно сдвигать спрос в сторону профессиональных игроков. Это то, на что ориентируются все новые деньги, инвесторы и покупатели. 

 - Получается, о вложениях в какие-то новые проекты речи сейчас не может идти? Кто те инвесторы, которые все-таки рискнут внести деньги в такие проекты?

 - Рынок становится гораздо более профессиональным. Но это очень хорошо, потому что рынку в целом нужна профессионализация, большая эффективность и выведения продукта, который сегодня ожидают покупатели. 

 - За счет чего эта профессиональная планка взлетает?

 - На рынке очень много компаний, которые уже создали себе репутацию, имеют за плечами большое количество проектов. Как раз их и будут финансировать банки, в их сторону в первую очередь будут смотреть покупатели. Новым игрокам, компаниям, которые никогда ничего не строили, будет очень сложно сегодня находить своих покупателей.  

 - Если говорить о снижении спроса со стороны инвесторов стран Запада, возможно ли переключение приоритетов со стороны восточных стран? Возьмем тот же Китай. 

 - Мы видим очень хорошую динамику как со стороны ближневосточных инвесторов, скажем по более крупным институциональным проектам, так и со стороны китайских инвесторов, которые смотрят сегодня на девелопмент, на новое строительство. Это очень хорошая история, которая сегодня будет поддерживать рынок нового строительства. Мы ожидаем, что такие игроки смогут принести новую динамику и новый подход к созданию объектов, чем могут усилить картину на рынке. 

 - Ситуация, которая сегодня складывается, может как-то отразиться на качестве конечного продукта или нет?

 - Безусловно. Мы ожидаем, что результатом того, что мы называем сейчас кризисом или сменой позиций на рынке недвижимости, будет именно выход на первые роли компаний, которые ставят качество во главу угла. Именно они будут получать финансирование, в первую очередь. Банки будут гораздо более избирательны в отношении проектов, которые они сегодня будут поддерживать. Большинство рынка, это, конечно, российские девелоперы, инвесторы. Многие из них подходят к изменению той модели, с которой они привыкли работать. Посмотрите на то, что происходит с "ПИКом", с крупнейшими строительными компаниями. Очень серьезная перезагрузка под новый рынок, под новые реалии. На самом деле, это очень хорошие новости для всех нас как потребителей. 

 - Наверняка проблема, которая сейчас складывается в том числе в России, будет обсуждаться через неделю в Мюнхине. Expo Real - это очередная выставка, которая там состоится. О чем еще будете говорить, какие вопросы будут подниматься с Вашей стороны?

 - Россия - это федеративное государство. У нас есть регионы, которые намного опережают средние индексы по привлекательности с точки зрения инвестиций, деловой активности и потребительскому спросу. Мы будем делать упор именно на то, что на такие регионы, как МО, которые сделали большой рывок за последние годы с точки зрения качества атмосферы, с которой встречают новых инвесторов, нужно делать упор и обращать на них внимание. 

 - Приятно, что в числе успешных регионов есть Московская область. Как она сегодня себя чувствует на этом рынке? Чем мы можем взять и заинтересовать зарубежных партнеров?

 - Московская область, на самом деле, очень хорошо отличается от большинства регионов тем, что в ней есть молодая, динамичная команда, имеющая опыт работы с профессиональными российскими международными инвесторами. Именно благодаря этому мы видим такой интерес со стороны, в том числе, новых азиатских инвесторов к Московскому региону и МО в первую очередь. 

 - В первую очередь, на что обращают внимание инвесторы? На команду, геополитическую ситуацию или географическое положение? Что важно в этом случае?

  -Очень важно для инвесторов реализуемость тех идей, тех проектов, о которых они говорят. Если они видят декларируемость на уровне первого лица, но неспособность выполнять эти декларации внизу, скорее всего такие регионы не  будут видеть те результаты, которые они ожидают от встреч и визитов инвесторов в их географию. Естественно, базовые вещи, как экономика, другие сектора и наличие платежеспособного спроса, хорошего трудового ресурса в регионе - это, конечно, базовые вещи, без которых новые инвестиционные проекты туда не придут. 

 - Понятно, что МО, учитывая все те параметры, которые Вы назвали, чувствует себя более уверено среди субъектов страны. Может чего-то не хватает, на Ваш взгляд? Какие коррективы Вы бы внесли со своей стороны?

 - Московская область раньше, 3 года назад, никогда не конкурировала, потому что не чувствовала в этом необходимости. Мы всегда жили в Московской агломерации, и все было замечательно. На самом деле, сегодня и Ульяновская, и Новосибирская, и Тюменская области имеют достаточно большие вещи, большие инвестиционные задачи, которые они решают с помощью именно повышения конкурентоспособности своих регионов. Подмосковье это тонко чувствует, и мы сами видим на примерах тех инвестиционных проектов, которые приходят к нам. Мы считаем, что поддержка инвестиционных проектов, особенно новых инвесторов, которые выбирают сегодня Россию, хотя могут выбрать и другие регионы в мире, ложится, в первую очередь, на плечи руководителей регионов и руководителей тех организаций, которые способны инвестиционный проект в регионе двигать. 

 - Кризис - это хорошее время порассуждать на тему, может быть, исправить какие-то ошибки. Вы проводите такой анализ? Какие перспективы видите в нынешней ситуации?

 - Безудержный рост строительства в каком-то одном сегменте, на ограниченных территориях, когда строилось под бордюрный камень максимальное количество метров, потому что все продавалось, - это, к сожалению, очень недальновидный взгляд. Поскольку рынок съедал и финансировал все подряд, качественные проекты, лучшие проекты, не имели той динамики улучшения показателей у инвесторов, которой они заслуживают. Я думаю, что сегодняшний рынок будет требовать гораздо больше домашней работы со стороны всех участников инвестиционного процесса, включая область. 

 - Спасибо. Будем надеяться, что все барьеры, которые сейчас видят инвесторы, просто перестанут существовать в ближайшее время и рынок недвижимости российский вновь будет чувствовать себя уверенно. 

 - Спасибо, над этим работаем.


ВСЕ НОВОСТИ