Александр Ручьев, президент ГК «Мортон». Эффективность ограничения этажности и плотности застройки

Правительство региона ограничивает этажность и выступает против высоток. А, может быть, зря? Почему бы нам не построить своё "Подмосковье-сити"? В передаче "Интервью 360" узнаем мнение президента ГК "Мортон" Александра Ручьева. 


 - На этой выставке Ваша экспозиция представлена довольно обширно. Уверена, что Вы уже прогулялись по территории, что Вас зацепило, на что обратили внимание? 

 - Я обратил внимание, что в этом году больше застройщиков участвует в выставке, те проекты, которые они представляют, более крупные и масштабные. Идеология комплексной застройки, которую пропагандирует  Московская область, она воплощается. Это видно в тех проектах, которые реализуют ведущие компании. 

- У конкурентов что-нибудь заметили интересное? Что-то хотите перенять, или пока уверенно себя чувствуете на рынке?

 - Пока мы ничего интересного не увидели. Ничего такого, что бы нам хотелось воплотить у себя, мы не нашли. Может быть, конкуренты найдут что-то у нас?

 - Как Вы относитесь к ограничению этажности, считаете ли Вы, что есть какой-то предел, за который нельзя переходить? 

 - Всё-таки, оптимальная этажность – это 17 этажей. Из технико-экономических показателей. 

 - Вы сейчас говорите о жилой застройке?

 - Да, о жилой застройке. Два должно быть типа жилья: многоэтажное жилищное строительство, до 17 этажей в области, и индивидуальное жилищное строительство, которое позволяет людям жить посёлками, комфортной жизнью. Все промежуточные стадии – некоторые суррогаты, которые экономически несостоятельны. И моё глубокое убеждение в том, что Московская область должна ограничивать плотность застройки. Вот эту плотность лучше добирать 17-этажками, образовывая хорошее дворовое пространство, парковую зону внутри застройки, это та идеология, которую наша компания исповедует. Само по себе снижение этажности, которое область путем введения региональных норм и правил установила, нам, в принципе, не претит. Мы, как послушные девелоперы, будем строить то, что нам разрешают. 

 - А если говорить об экономической составляющей, это как-то отражается на Ваших доходах?

 - Стало строить сложнее, конечно. Потому что при 17-ти этажах выходить на нормативы легче. При 9-ти – 12-этажной застройке, преимущественно 9-этажной, конечно, несколько сложнее, но тем лучше будет цениться мастерство девелопера, который  малоэтажной застройкой сможет реализовать проект с качествами потребительскими лучше, чем при 17-ти этажах. 

 - Хочется еще узнать Ваше мнение по поводу строительства высотных офисных зданий, «Подмосковье-сити», как вариант, я уже о нём говорила, а как Вы относитесь к такому подходу, если говорить об офисных небоскрёбах?

 - Понимаете, какая ситуация. Для того, чтобы создать Сити, нужно, чтобы через это Сити проходил очень большой пассажиропоток. Сегодня из городов Подмосковья ни один не удовлетворяет требованиям для создания полномасштабного Сити. Этот проект должен создаваться на перекрестке каких-то основных транспортных магистралей и каких-то крупных городов. Например, в Одинцове могло бы быть Сити, но при условии, что через него пройдут дополнительные транспортные связи от аэропорта и Москвы. В такой логике "Одинцово-Сити" может состояться. Московская область объявила конкурс, мы в нём приняли участие,  заявка находится там. Если вдруг мы победим, то мы именно такой логике и будем следовать. 

 - С приходом губернатора Андрея Воробьева, что-то для Вас изменилось на подмосковном рынке? Стало проще работать, или, наоборот, сложнее?

 - С  приходом Андрея Юрьевича Воробьева деятельность девелоперов стала более упорядочена. Мы теперь можем быть уверенными в том, что все строят детские садики, все строят школы, все развивают места приложения труда. Раньше всё-таки кому-то удавалось проходить сквозь сито и не выполнять эти нагрузки, соответственно, было некое неравенство. Мы, как крупные застройщики, были обязаны развивать инженерно-тренспортную и социальную инфраструктуру, а более мелким застройщикам этого удавалось избежать. В принципе, власть и бизнес должны искать формы, при которых   народу будет житься лучше. Выходят дополнительные законы, которые позволяют создавать концессионные соглашения. Сейчас вышел закон о государственно-частном партнерстве в рамках жилищного строительства, то есть, есть позитивные изменения. Конечно, эта титаническая деятельность, которую предпринял Андрей Юрьевич, она этот рынок упорядочила. Это большая его заслуга и мы ему за это благодарны. 

 - Ладно, упорядочила, это одна сторона вопроса. А если говорить о финансовой составляющей?

 - Естественно, любое упорядочивание, оно приводит к тому, что финансово проекты стали более сложными. Потому что, кроме садиков и школ, мы теперь строим еще и дороги, места приложения труда, это совершено другая логика окупаемости, нам приходится искать более «длинные» деньги, нам приходится поднимать горизонты планирования до 15 лет. Это совершенно другой подход, и в этом подходе не все смогут устоять. Но те, кто устоят, те станут крепче, крупнее, и та среда, которую они создадут, она будет более качественная. Мы рады, что так всё происходит. 

 - То есть, можно сказать, что на вашем рынке теперь выживают сильнейшие?

 - Еще пока не выживают, но есть такая тенденция. Рынок требует от девелопера уже большего профессионализма, расширенных знаний, более комплексного подхода. 

 - Полномочий стало больше, обязанностей стало больше у застройщика, но понятно, что Вы не будете работать в убыток себе. Соответственно, вся  та социальная инфраструктура, которую Вы должны создавать, входит в стоимость квартир. Это действительно существенно отражается на кошельке покупателя?

 - Нет, ну, конечно, это существенно отражается. Покупатель платит не только квартиру, он покупает  образ жизни, это всё, что входит к квартире «плюсом». 

 - Вот этот образ жизни, сколько он составляет в процентном соотношении от стоимости квартиры?

 - Я скажу, что он существенно превышает стоимость просто одного жилого дома, потому что инженерная, транспортная, социальная инфраструктура, торговые, культурные помещения, которые создаются в рамах микрорайонов, они стоят очень больших денег. В процентном отношении, я думаю, что это процентов 40 от самого дома. 

  -Люди охотно идут на это? Они понимают, за что они платят, или они готовы отказаться от социальной инфраструктуры, предпочитая на машине подъезжать к дому, потому что нет дорог?

 - У нас есть вторичный рынок  тех квартир, которые были построены до Андрея Юрьевича. Жители могут выбирать,  где им покупать квартиру. Они могут купить её на вторичном рынке, в микрорайоне с плохой инфраструктурой, а могут купить на первичном с хорошей инфраструктурой. Если бы они все выбирали только первое, то нам бы нечего было делать. Так, они покупают более дорогие квартиры, но с более качественным уровнем жизни. 

 - Еще один важный вопрос – взаимодействие застройщиков с муниципалитетами. Как налаживается этот диалог, и какие трудности возникают на этом этапе?

 - Любой застройщик в современной ситуации всегда испытывает кучу сложностей, потому что мы строим в сложившихся микрорайонах, в сложившихся городах, где есть население. Не всем нравится, как мы строим, не всем нравится, что мы вообще строим. Много есть людей, которые хотят, чтобы вообще ничего не происходило, чтобы город статично замер и не развивался.  Взаимоотношение с муниципалитетами – это всегда такая острая грань, по которой бывает сложно идти. Но мы находим точки соприкосновения, мы много делаем для муниципалитетов, и, в принципе, мы находим общий язык, так, чтобы и город получал от застройки плюсы, и девелопер, приходя в город, получал свои квадратные метры. 

 - Можно сказать, что препятствия всё-таки существуют?

 - Я не назову это препятствиями, это гармонизация отношений. У нас же все главы выборные? Их выбрал народ для определенной цели, чтобы они об этом народе заботились. Поэтому те требования, которые формируют главы, они обусловлены требованием народа. «Отсебятины» в этой ситуации нету. Плюс есть нововведение в МО – это прямая почта губернатору. Все туда пишут, в том числе, и мы пишем, получаем ответ. Можно сказать, что губернатор держит руку на пульсе всех проблем. И это хорошо. 


ВСЕ НОВОСТИ