Николай Шитов, председатель Совета директоров «Банка жилищного финансирования». Нельготная ипотека

Об ипотеке по-русски в студии программы "Интервью 360" рассказывает Николай Шитов, председатель совета директоров "Банка Жилищного Финансирования".

- Я знаю, что Вы стояли у истоков развития ипотечного кредитования в России, но в чем Вы видите основную проблему сегодня? Почему за столько лет ипотечные кредиты не стали массово-доступными?

- Причин несколько, но одна из самых фундаментальных заключается в том, что на этот рынок не пришло достаточное количество средств, долгосрочных ресурсов. До кризиса 2008-го года рынок очень активно рос, всё больше и больше приходило западных инвестиций, а это долгосрочные, 20-ти, 30-летние деньги. После этого рынок немножко приостановился, встал.  А вот российские долгосрочные деньги, которые могли бы работать, так и не появились. Не появилось мотивации инвесторов. 

- Может быть, проблема в самой ставке? В марте на совещании у первого вице-премьера Игоря Шувалова обсуждалось, как к 2018-му году снизить ставки по ипотечным кредитам до уровня инфляции. На Ваш взгляд, правительство сейчас способно каким-то образом влиять на процесс регулирования? Если да, то каким образом?

- На мой взгляд, правительство, безусловно, способно влиять, но то, как влиять, вот тут – "дьявол в деталях". Важно создать такие предпосылки, чтобы все инвесторы, не только государственные агенты (агентства по ипотечному жилищному кредитованию), но и частные, были заинтересованы прийти на этот рынок. Правительство должно создать целый набор очень мощных стимулов, с помощью которых инвесторам будет интересно инвестировать деньги. Что такое процентная ставка? Это некоторый баланс интересов между теми людьми, которые получают ипотечный кредит, то есть спросом, и теми, которые финансируют их. В конечном итоге, это даже не банки, а те инвесторы, которые покупают ипотечные облигации или дают банкам долгосрочные кредиты. Если на этот рынок придет много денег, то процентная ставка сама упадет вниз. 

- Кроме долгосрочных кредитов банкам, какие еще привлекательные программы существуют на рынке ипотечного кредитования для того, чтобы привлечь наибольшее возможное количество инвесторов? 

- Если говорить о конечных потребителях, то на сегодняшний день очень четко функционирует рынок жилья для военных, военная ипотека. Мы, как банк, очень активно участвуем, мы в тройке лидеров в этой сфере. На этом рынке процентная ставка всего лишь 9,5%. И соотношение кредита к залогу до 90% доходит.  Это очень активный сегмент. Ведь военные, наверное, нуждаются в этих кредитах больше всего. 

- Вот мы сейчас с Вами заговорили о льготной категории населения, о льготной ипотеке, а чем ипотека льготная отличается от обычной ипотеки в общепринятом понимании?

- Льготная ипотека - это, как правило, рефинансируемая ипотека. Государство помогает  определенным категориям населения. Сейчас также обсуждаются дополнительные льготники: учителя, врачи. Очень важно, если государство выделяет какой-то сектор для поддержки, допустим, молодые семьи, многодетные семьи, эту поддержку от государства нужно не субсидировать процентной ставкой, а давать какие-то ясные рыночные инструменты, такие, как материнский капитал. Потребитель их может очень гибко использовать: он может оплатить первоначальный взнос, оплатить кредит досрочно и т.д. Когда идет субсидирование процентной ставки, то банку-оператору очень сложно в этом механизме помогать. Почему? А что будет, если в какой-то момент эта помощь прекратится? У банка будет убыточный кредит, потому что банк его выдаст ниже рынка. 


- Что касается платежеспособности клиентов, давайте с Вами рассмотрим такой пример. В России, например, была разработана программа льготной ипотеки для учителей, тогда ставка была 8,5%. Однако, если учитывать, что зарплата учителей довольно невысокая, можно предположить, что весь оклад уходит на погашение кредита. Как сегодня рассчитывается платежеспособность и учитывается ли остаток средств у человека после внесения очередного взноса? 

- Платежеспособность рассчитывается очень просто: мы считаем, что это соотношение платежа к доходу. Если вы берете кредит на длительный срок, то вы фактически выплачиваете его равномерными долями. Это очень удобный механизм, потому что мы сразу можем оценить возможности клиентов. Допустим, у вас доход 100 единиц. Если вы выплачиваете из этих 100 единиц дохода 40 единиц по ипотечному кредиту, значит на остальные 60 вы можете жить. Это достаточно простой транспарентный доход. Дальше уже специалисты банка определяют, какие документы человек должен принести для того, чтобы подтвердить этот доход. 

- Но с какими-то сложностями люди же сталкиваются! Те люди, которые хотят воспользоваться льготной ипотекой. Часто ли бывают отказы клиенту, если да, то по какой причине?

- Для льготников, например, многодетных матерей, которые имеют документы о материнском капитале, всё очень понятно: законодатель очень четко определил эту категорию, и нам очень удобно и комфортно с ней работать. В случае с военными все еще проще. Эти кредиты рефинансирует агентство по ипотечному жилищному кредитованию.  Список документов, которые банк должен требовать, тоже устанавливает агентство.

- Давайте поговорим о сложных ситуациях. У заемщиков бывает, что человек либо остается без работы, либо вообще становится нетрудоспособным, но, тем не менее, кредит у него есть, выплачивать его как-то нужно. Как в такой ситуации поступает банк? Понятно, что, если человек уволился, можно подождать, пока он устроится на работу, сделать какую-то паузу в выплатах, но как быть, если человек уже нетрудоспособен? 

- Здесь на этапе предварительного анализа заемщика определяется, насколько такие ситуации возможны или невозможны. И в 99% случаев люди очень дисциплинированно относятся к своему долгу, потому что это их жилье. К этому относятся очень серьезно. Что касается людей, которые по какой-то причине задержали платежи, то банк не заинтересован в том, чтобы выселить заемщика из квартиры, это не его бизнес. Поэтому банк садится за стол переговоров и договаривается с заемщиком о какой-то рассрочке, о реструктуризации. В таких исключительных случаях подписывается дополнительное соглашение, и заемщик выплачивает кредит по новому плану. 

- В банковской сфере сейчас ситуация достаточно напряженная. Центробанк стал очень внимательно относиться к банкам, регулярно отзывать лицензии у той или иной кредитной организации. Государство контролирует процентные ставки, их ограничивает. Такая политика Центробанка может каким-то образом сказаться не на процентной ставке, поскольку она контролируется, но на каких-то других дополнительных услугах, страховании кредитов и т.д. Этот момент каким-то образом отразится на кошельке заемщиков? 

- Безусловно, чем больше будет вводиться каких-то ограничений, каких-то норм нерыночного свойства, тем тяжелее будет работать банку. Потому что у банка тоже есть операционная маржа, есть свои затраты и т.д. И если все эти ограничения будут всё больше и больше ухудшать, с операционной точки зрения, работу банка, нагружать его дополнительными издержками, то, естественно, банк будет поднимать процентную ставку и переносить это на заемщика, иначе он разорится. Поэтому здесь важно идти от обратного. Важно, чтобы регулятор думал, как будет легче банку.

Например, в конце прошлого года была учреждена рабочая группа в ЦБ, куда были приглашены многие эксперты, в том числе наш банк. И мы, как и другие банки, предложили очень много интересных вещей, которые регулятор мог бы сделать. Сейчас мы с нетерпением ждем результаты встречи этой рабочей группы. Если те изменения, которые банковское сообщество предлагало, примет ЦБ, то банкам будет легче выдавать кредиты, а, значит, появится возможность снижения процентной ставки. 


ВСЕ НОВОСТИ