Герман Елянюшкин, зампред Правительства МО. Рынок недвижимости в Подмосковье

Опасныеигры. ВластиПодмосковьяобеспокоеныситуациейнарегиональномрынкенедвижимостиипредупреждаютпотенциальныхпокупателейквартировозможныхпроблемах. Чегоопасаетсястройкомплексипочемубольшиескидкинажилье- этоневсегдахорошо? ОбэтомспросимузаместителяпредседателяПравительстваМосковскойобластиГерманаЕлянюшкина, это"Интервью360". 

- Экономическийкризиссказалсянавсехотрасляхэкономики, втомчислеинарынкенедвижимости. НоприэтомПодмосковьепо-прежнемувлидерахнастроительномрынке. Какобъяснитьэтутенденцию, учитывая, чтоспроснаселениянестольвысок, какпрежде, илиэтостроительствовпрок?

 - Это и строительство впрок, и инерционность строительного рынка, и опять же большинство строящихся квадратных метров Подмосковья - это жилье бизнес-класса, эконом-класса, это самая стабильная зона. И при всех кризисах у людей меняется платежеспособный спрос, и те, кто хотел купить квартиру, может быть, чуть подороже, просто купит квартиру в эконом-классе. Но кризис не может не коснуться нашей отрасли, и у нас есть, конечно, опасение, что действие ряда или группы застройщиков, которые начнут продавать жилье, лишь бы сохраниться сейчас по любой цене, приведет к тем же последствиям, к каким привел кризис 2008-2009 годов. Появится кассовый разрыв и обманутые дольщики. Если вспомнить, у нас средняя стоимость квадратного метра проблемного жилья, то есть, тех дольщиков, чьи проблемы мы решаем сейчас, колеблется в районе 10-18 тысяч рублей. То есть, мы это уже проходили: застройщик, чтобы хоть как-то пополнить свой баланс, продает квартиру ниже себестоимости, причем значительно. Но материалы, сколько стоили, столько и стоят, цемент, кирпич, бетон, арматура, они стоят, сколько и стоили. Изменений практически не произошло. Ну может быть несколько возросла стоимость строительных материалов. И никакое разумное объяснение невозможно найти, когда предлагают скидку в 20-30% на квартиру. Это как раз та опасная тенденция, тот самый тревожный звонок, что квартира не будет достроена. 

 - Этискидкиитомуподобнаядемпинговаяценоваяполитиканарынкеновогожилья- этопотенциальнаяаферанеблагонадежныхзастройщиков? Объясните, счемсвязанывашиопасения? 

 - Да, действительно, есть аферисты, некоторые из них уже сидят, возбуждены уголовные дела. Но это по делам минувших дней, кризисов 2008 года. Есть просто неумение вести хозяйственную деятельность. Есть самонадеянность. Есть сиюсекундный, сиюминутный подход: вот я сейчас как-то выкручусь, какую-то копейку получу, а завтра видно будет. Но когда целиком по строящемуся дому баланс не сойдется, то дом может быть построен на 80%, а на оставшиеся 20%, а это может быть 200-500 млн рублей, может просто не хватить элементарных живых средств. И все, появляется проблемный объект, и чтобы его "расшить", как-то его достроить, необходимо примерно на 2,5 года юридических процедур. Конечно, нас это очень здорово сдерживает. И я неоднократно подчеркивал, что строительная часть - это полбеды. Достроить мы можем быстро. А вот для того, чтобы выйти на объект, нам необходимо полтора, иногда два, два с половиной года. 

 - Насамомделепокупкабудущегожильяпозаниженнымценам- этопривлекательнодлявсех, ктохочетрешитьквартирныйвопрос. Этогокакразхотелииобманутыедольщики, которыеунасесть. Вашеволнениесвязанноименносэтим? Тоесть, споявлениемновыхобманутыхдольщиков?

 - Конечно. Просто старая песенка "Заройте ваши денежки", старая история. И получается так, что можно купить ворованную машину за полцены, но она ворованная, ее у тебя очень быстро отберут. А здесь ты даже покататься не успеешь - стройка очень быстро закончится. Все прекрасно понимают, что невозможно отремонтировать квартиру за полцены. Обои стоят столько, сколько они стоят. И рабочие тоже потребуют заработную плату. И если у тебя есть  50-60% средств на ремонт квартиры, ты ремонт не сделаешь. И мебель ты не купишь. Ты можешь внести предоплату, но мебель ты не получишь. И здесь то же самое. Такие застройщики, как правило - это застройщики не очень большие, это 2-3 реализуемых проекта. И вся надежда у них на то, что они получат разрешение на следующий проект, и с денег следующего проекта каким-то образом достроят. Но эта история уже пройдена. Если мы видим, что у застройщика возникают проблемы, мы новые объекты им не даем строить. Сначала они должны разобраться со старыми, выполнить обязательства, в том числе и по социалке, и потом уже можно приходить за разрешением на строительство на новые объекты. 

 - Акакраспознатьсредиогромногоколичестваэтихрекламныхпредложенийпотенциальноопасныхзастройщиков? 

  - Нужно посмотреть историю, нужно посмотреть, что это за компания, нужно посмотреть отзывы - это все открытая информация. Нужно зайти на сайт министерства строительства, посмотреть, строят ли по 214 УФЗ, или строят по всяким серым схемам. И само собой, нужно смотреть на адекватность предложения. Потому что бесплатной квартира быть не может. Она стоит столько, сколько она должна стоить. И когда ни с того, ни с сего квартиру, которая стоила 60 тысяч рублей, вдруг продают за 40 или за 35, за квадратный метр, то это как раз те тревожные звоночки, которые в сумме должны сложиться в недоверие к застройщику. А обрадоваться и побежать за дешевизной - это уже про попа и его работника Балду было написано очень убедительно. 

 - Авотмыкакраззаговорилио214 законе, развеоннезащищаетинвестораоткаких-топреступныхзамысловафериста? 

 - Закон защищает. 214 УФЗ - это один из самых лучших нормативных актов (хотя там есть и изъяны), защищающий именно права дольщиков. Но экономику не обманешь и законом не подменишь. И если на строительство жилого дома, допустим, из 100 квартир необходимы средства дольщиков всех 100 квартир, то если у застройщика есть 20%, получил еще какой-то небольшое кредит, процентов 20 от банка, как правило, банки больше не дают, и остальное - это средства дольщиков. То есть, если застройщику не хватит средств на завершение строительства средств от продажи последних 20 квартир, то дом не будет достроен. Он будет высокой готовности, он будет в состоянии 80%. У нас как правило ситуация эта развивается таким образом, что застройщик вкладывает какие-то свои средства, привлекает банковский кредит, продает какое-то количество квартир, и все, средства заканчиваются, начинаются срывы сроков ввода. И следующие дольщики, видя негативную историю, больше туда не идут. 

 - Кстати, асколькосегодняобманутыхдольщиковнатерриторииМосковскойобласти? 

  - У нас есть 2 цифры: у нас есть 6,5 тысяч обманутых дольщиков - это кого считаем мы, те люди, которые принесли деньги тем или иным строителям и не получили квартиры. Но официально таких дольщиков, если следовать духу 214 федерального закона, если читать реестр, у нас 1550 человек. То есть, с точки зрения закона у нас есть обязательства перед полутора тысячами человек. А еще 5 тысяч человек - это те, кого мы считаем обманутыми, и пока есть возможность, мы такие объекты завершаем. С тем, чтобы максимально удовлетворить и защитить права граждан. 

 - АкакПравительствоМосковскойобластинамереноборотьсясвозможнымиаферистаминарынкежилья?  Чтобынепоявилисьновыеобманутыедольщики?

 - Самое важное  - это проверка целевого использования средств. Такие права у Министерства строительства есть. Второе - это повышение платежеспособного спроса. Губернатор Московской области Андрей Юрьевич Воробьев обратился к Президенту, тот очень оперативно поддержал его предложение по стимулированию ипотеки. Федеральное Правительство быстро провело ряд нормативных документов. И сейчас, когда казалось бы деньги заканчиваются, первый транш, министр финансов подтвердил, что до следующего года эта программа будет полностью обеспечена финансированием. Это второе. И третье, конечно, мы делаем все, чтобы исключить использование серых схем - это так называемые жилищно-строительные кооперативы, лжестроительные кооперативы, и всякие вексельные договора, то есть то, что не дает абсолютно никакой защиты гражданину, купившему квартиру. 

 - Нучтож, спасибобольшое, остаетсятолькопожелатьвамудачииуспехов! 


ВСЕ НОВОСТИ