Леонид Казинец, член Совета при Президенте РФ по жилищной политике и повышению доступности жилья. Доступное жилье

Доступное жилье или ипотека по 13% годовых, как кризис отразился на рынке недвижимости? Станут ли квартиры доступнее и не сократятся ли темпы строительства жилья, выясним у эксперта. У нас в студии член совета при Президенте России по жилищной политике Леонид Казинец, это «Интервью 360». 

 - Леонид, давайте вкратце, что же сейчас все таки происходит на рынке жилья?

 - Давайте признаем, что у нас в стране в полном объеме экономический кризис, и он ни для кого не является посторонним, то есть, он заходит в каждый дом и каждый его чувствует в той или иной степени. Естественно, что при строительстве любого объекта и жилья, есть определенная часть составляющих, зависящих от поставок из-за границы, что напрямую связано с курсом валют, и естественно, производители в России тоже в какой-то степени от этого зависят. Естественно, стоимость роста строительства поднялась, соответственно, поднялась и стоимость квартир, цены, и они стали более дорогими. Кроме того, кредитные деньги в стране стали более дорогими, и это получается двойной удар для покупателей квартир: с одной стороны подорожала квартира, с другой стороны подорожала ипотека. И для того, чтобы квартиры все таки оставались для граждан доступными хоть в какой-то степени, и второе,  этот  рынок не схлопнулся, Правительство предпринимает определенные меры, вот об одной из этих мер Вы как раз сказали. 

 - И вот как раз по поводу этой меры, она носит популистский характер? И как она все таки будет работать?

 - Я не могу сказать про наше Правительство, что оно занимается популистскими мерами, просто меры бывают более эффективными и менее эффективными. Насколько эта мера эффективна, мы увидим, но понятно, что в эконом-классе, в дешевом сегменте, до 70% квартир застройщики продавали через ипотечные инструменты, и когда ипотека становится 18-20%, она недоступна. Вообще, ипотека - это история, которая подразумевается в следующем, что человек сегодня заселяется в свою квартиру и следующие 20-25 лет за нее платит, это классическая ипотека. Но при этом тогда процент должен быть в районе 3-4-5%, потому что, если там 20%, то это значит, что за 20 лет вы покупаете 5 таких квартир вместо одной своей, то есть, ипотека должна быть предельно дешевой. Я считаю, что и 13% - очень дорогая ипотека для граждан, но, видимо, здесь есть баланс между стоимостью денег, возможностями банков и возможностью Правительства. 

 - А есть какие-то ограничения, может быть, это элитное жилье, или, наоборот, доступное жилье, новостройки, это вторичное жилье?

 - Я думаю, что элитное жилье в минимальном количестве поддерживается ипотекой, ориентировано, конечно, на самый доступный сегмент, на эконом-класс, я не уверен, что там в конкретном постановлении, которое готовится, будут оцифрованные вещи, но вот, конечно, 600-е постановление, которое мы помним, связанное с доступным жильем, там была отсечка 35 тысяч, вот все, что дешевле 35 тысяч - считалось доступным жильем, все, что дороже - уже нет. Понятно, что  сегодня этот барьер уже сдвинулся, мы говорим  постоянно Правительству, что сегодня оно должно как-то все это индексировать, но я думаю, что это все будет определено вот в каких-то параметрах самого недорогого сегмента. 

 - Понятно, что потребителю, конечно, такая ипотека выгодна, а вот что касается застройщика, насколько это ему интересно?

 - Это именно застройщику в первую очередь важно, потому что для потребителя есть альтернатива - сегодня взять ипотеку, купить квартиру, или подождать год-два, накопить, может быть, вернуться к этому вопросу попозже. У застройщика же есть поток объема, который он строит. И если сегодня ни один клиент с ипотечной поддержкой не пришел и не купил квартиру,  6 месяцев стоят квартиры, ну собственно, то, что сегодня мы уже видим: застройщики останавливают программы застройки, вот это самое неприятное. Потому что, с одной стороны, вроде бы кажется, что это хорошо, ну вот квартиры подешевели, застройщики, Бог с ним, перестанут строиться, зато сегодняшние квартиры будут дешевые. Да, сегодняшние, может быть, немножко будут дешевле в долларах, не так дорогие в рублях, но завтра это остановится, рынок строительства схлопнется, ив  этой ситуации квартиры подорожают многократно. 

 - А что касается валютных заемщиков, какова их судьба? Государство будет им как-то помогать?

 - Я думаю, их судьба печальна, потому что я не очень представляю механизм, по которому государство скажет так: тем, кто брал ипотеку в рублях, мы не помогаем, а тем, кто брал в долларах - помогаем. Это всё таки риск, который люди брали на себя между более дорогой рублевой ставкой и более дешевой валютной. Но это такой риск человека. Другой вопрос, что наверное сейчас будут предполагаться какие-то по отношению к банку и (неразборчиво), которые предложат людям перевернуть валютные займы в рублевые, но переворачиваться-то прийдется по сегодняшнему курсу, никто не будет вам продавать валютные займы по вчерашнему курсу, это и против законов, и против логики экономики. Поэтому, к сожалению, те, кто погнался за дешевой валютной ипотекой, сегодня, видимо, будет платить дорогую цену. Ипотека - это сделка, понимаете? Это не пенсия, не медицинская страховка, не право на образование, это сделка между двумя хозяйствующими субъектами, и в любой сделке есть риски. 

 - Но сами застройщики, получается, тоже попали в эту валютную ловушку, потому что, насколько мне известно, многие материалы покупаются за рубежом, соответственно, за валюту?

 - Застройщики попали, конечно, по первое число, потому что, естественно, стоимость и кредитов, и материалов, и оборудования, и отделочных импортных  материалов выросла двукратно, при этом покупательная способность наших клиентов не выросла в 2 раза, это значит, что мы должны продавать квартиры, дешевле себестоимости - это невозможно, а продавать квартиры по реальной себестоимости - их никто не покупает, и в этой ситуации я думаю, что к сожалению, будет сильное схлопывание объемов строительства. 

 - На сколько оно упало сейчас?

  - Опять же такая история, строительство - это не мгновенная ситуация, это ситуация, когда купили землю, прошли согласования, подключили сети, вышли на площадку, построили - двух-трехлетний цикл. И те, кто вошли в эти циклы уже, они сегодня будут достраивать и будут вынуждены продавать хоть за сколько-нибудь, чтобы как-то ситуацию схлопнуть. Ну вот мы видим, что  несмотря не то, что валюта подорожала в 2 раза, квартиры подорожали за это время на 20-30%. То есть, скорость роста себестоимости строительства больше и валюты, чем скорость роста квартир. И квартиры будут в рублях, безусловно, дорожать, но не очень быстро, не так быстро, как дорожает валюта. Но сегодня ситуация такая, что строиться становится категорически невыгодно, потому что покупателям не на что покупать, и цена рублевая очень высокая, и просто останавливаются те проекты, которые можно остановить. То есть, сегодня, я думаю, что любой застройщик в России, туда, куда он может не заходить, не заходит. 

 - Но все-таки, у кого есть деньги, сейчас лучше покупать квартиру, или подождать?

 - Я думаю, что лучше покупать немедленно, потому что, еще раз, я говорю, что сегодня рост стоимости валюты, кредитов, материалов гораздо выше, чем рост стоимости квартиры. И вот сегодня есть такой зазор, когда  можно купить квартиры практически по вчерашним ценам. Это нужно, конечно, делать немедленно, потому что, я думаю, что каждый месяц будет прямо увеличиваться стоимость в рублях, ну, не в валюте. Но если у человека есть большие валютные накопления, он может сыграть на разнице того, что курс доллара пойдет вверх, а квартиры не так подорожают, может быть, в это стоит сыграть, то есть, посидеть в твердой валюте, потом продать ее по более высокому курсу, прийти, купить квартиру. Но там тоже могут  быть разные вариации, что на самом деле доллар стабилизируется, а квартиры продолжат дорожать. Но те, у кого сегодня доходы и накопления в рублях, конечно, их шанс сегодня купить квартиру гораздо более дешево, чем это будет через несколько месяцев. 

 - Да, Леонид, насколько мне известно, Вы принимали участие в создании новой версии дорожной карты, и вот сейчас как раз новая версия вышла на сайте Правительства, расскажите, что это за программа, для чего она нужна и в чем принципиальное отличие от предыдущей версии?

 - Там много дорожных карт, каждая дорожная карта отвечает за свое направление, нашу версию дорожной карты мы еще не публиковали, мы еще занимаемся. Мы выполнили двухлетний цикл по поручения председателя НАП-совета (фамилия неразборчиво) Владимира Владимировича по дорожной карте по снятию админбарьеров в строительстве. И не очень простая история, довольно распространенный вопрос, который эксперты и журналисты задают нам, ну что вот, 2 года вы работали, у вас вышел большой пакет законов и подзаконных актов, что изменилось?

   - Да, Леонид, небольшая поправка, хочется сказать, что мы говорим о дорожной карте строительства, как раз для нашего зрителя, потому что дорожная карта - понятие обширное. 

  - Да, потому что про многие остальные я бы не стал, про внешнеэкономическую деятельность найдутся более компетентные спикеры. Когда мы говорим о снятии админбарьеров в строительстве, за 2 года большой пакет постановлений, там было более 30 пунктов, 2 из них мы при принятии законов сняли за сложностью исполнения и запутанностью законодательного поля, фактически все остальные превратились в законы и подзаконные акты, и постановления Правительства. Стало сильно лучше? Наверное нет. Ведь история о том, можно ли полностью победить коррупцию или бюрократию, ни в одной стране мира полностью коррупцию и бюрократию никто не победил. Что нужно делать? Нужно с ней бороться, то есть, получается, шаг вперед - шаг назад, это как трава, которая растет, если ее не косить, то все будет завалено непотребного вида зарослями, если совсем скосить, чтобы она не росла никогда не получается. Понятно, что бюрократические процедуры сами по себе генерятся, наши дорогие коллеги-чиновники придумывают все новые и новые, в принципе, из самых благовидных идей, но, тем не менее, абсолютно неприемлемые для бизнеса и для общества процедуры и барьеры, мы предлагаем, как эти барьеры уменьшить и сделать более понятными и прозрачными, но это диалектика между бюрократией и обществом. Это нормальная ситуация, такое общественное движение, в данном случае представляющее интересы бизнеса, застройщиков, и в интересах покупателей квартир, потому что всякое удорожание и административные барьеры, замедление - это все превращается потом в рост цены квадратного метра. Поэтому, нельзя сказать, что мы защищаем только профессиональные интересы застройщика, мы защищаем интересы в том числе и потребителей квартир, то есть, если мы сможем быстрее и дешевле строить, будем, соответственно, быстрее и больше продавать, и люди будут иметь возможность получать более доступные квартиры. Барьеры в этом мешают. Мы их не победили, но и они нас пока не победили. В чем-то мы сумели их уменьшить, в чем-то они опять наросли. 

 - Леонид, спасибо за беседу! 




ВСЕ НОВОСТИ