Взять и поделить. ТСЖ приготовило реформу

Мы решили проанализировать проект, предложенный экспертами Центра стратегических разработок (ЦСР) под руководством экономиста Алексея Кудрина. Но как только познакомились с ним даже в самых общих чертах, на ум пришла знаменитая фраза Шарикова из повести «Собачье сердце» о том, что не нужно долго думать над имущественными проблемами общества, а просто надо «взять все, да и поделить».

Возможно, ошибаемся мы, а не квалифицированные эксперты из ЦСР, предложение которых опубликовано сегодня в РБК. Ими предложено всех обязать стать членами ТСЖ, независимо от того, являются они собственниками квартиры в многоквартирном доме, или же получили так называемое социальное жилье.

В каждом доме всегда есть неплательщики жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ). Так вот за них определенное время будут платить дисциплинированные члены ТСЖ, а потом квартиры должников будут арестовываться, и через полгода жилье пойдет либо с молотка в пользу ТСЖ, либо те, которые занимают муниципальную площадь, будут выселяться, а вновь прибывшие, видимо, расплачиваться за них собственными средствами. И это несмотря на то, что они ничего тут не приобретали, кроме обязанности быть членами товарищества собственников жилья.

Предложение по реформе это пока никак не объясняет и даже как будто не замечает такую довольно распространенную категорию людей, но создается впечатление, что имеет в виду и это тоже.

Возможно, владельцы социальных квартир не будут участвовать в компенсации затрат ТСЖ, а их долги обяжут выплачивать соседей-собственников. Но долги-то будут делать все вместе. Кроме того, есть очень распространенная категория людей, которые зарегистрированы в многоквартирных домах лишь в качестве арендаторов. Но ведь квартиру в аренду им сдали собственники или те же «социальщики» (неофициально, разумеется, в этом случае). Это означает, что цена аренды значительно вырастет.

Арендаторы же — а это очень часто молодые семьи с детьми, причем семьи далеко не всегда полные, окажутся в самом незавидном положении, вплоть до потери возможности проживать в мегаполисе и работать в нем. Таким образом, реформа ударит и по рынку труда, и по уровню зарплат. Такие люди рассчитывают заработать средства, оформить ипотеку и все же стать собственниками жилой площади, а значит, обязательно вступить в ТСЖ уже лично. Но при таком раскладе, какой предлагается экспертами ЦСР, они теряют материальную возможность сделать это. Им не под силу будет оплата ЖКУ, процентов по кредиту, да и другие бытовые траты, от которых никто не застрахован. А это ведь не только детский сад, школа, врачи, магазины и отпуска, но и лопнувшие трубы, затопления и даже, не приведи господи, пожары. На это средств у тех, кто в долгу у банков, а теперь еще и у ТСЖ, скорее всего, не хватит. Учитывают ли это эксперты ЦСР, или закрывают глаза и на такие, вполне житейские, обстоятельства?

Есть еще одна категория людей, которая тоже весьма многочисленна: старики. Их дети приобретают для родителей-пенсионеров жилье и вынуждены вступить в ТСЖ. Это и помощь престарелым людям, и вполне разумный расчет на то, что после их ухода из жизни площадь достанется детям и внукам. Но не тут-то было! За годы проживания в ТСЖ старики станут должниками, потому что у них так же, как и у молодых арендаторов, средств на компенсацию долгов нет и не предвидится. Получается, что наследниками квартиры, которую купили и оплатили (порой, посредством ипотечного кредита), станет ТСЖ, а не те, кто все это вынес на своих плечах.

В каждом доме, который по предложению экспертов ЦСР должен стать товариществом, проживают люди с самыми разными доходами — от минимальных и явно недостаточных до избыточных. Их представления об ответственности за содержание и развитие общего жилого фонда разнятся кардинально. Что для одних вполне допустимая трата, которая не влияет на их повседневный быт, для других — неподъемная ноша. Они и магазины посещают разные, и автомобили у них различной цены, и жизненные перспективы несоизмеримы. А предложенная экспертами реформа всех их усредняет так, словно, это не наши порой очень скромные ТСЖ, а распространенные за границей так называемые кондоминиумы, которые изначально предполагают своего рода фейсконтроль при продаже квартиры.

Изъятые за долги квартиры лягут тяжелым бременем на плечи того же ТСЖ. Ведь собственность придется выставлять на продажу, а значит, стать участником рынка вторичного жилья. Согласятся ли с этим влиятельные риелторские компании, неизвестно. Никто не гарантирован от мошенничества и злоупотреблений с недвижимостью, чего вполне хватает и сейчас.

Эксперты ЦСР утверждают, что солидарная ответственность собственников жилья в ТСЖ обязательна, иначе жилищное предприятие прогорит и станет не на что ремонтировать фонды. Предложение включает несколько вариантов взыскания долгов. Например, если должник не платит по долевым взносам более полугода, то его собственность или же жилая площадь (если речь идет о социальном жилье) становится залогом. Он не может уже ею распоряжаться, если даже изначально обладал правом продажи или обмена. В случае, если долг не погашен в определенное судом время, собственность передается ТСЖ.

Этот механизм только кажется доступным. На самом деле он противоречит сразу нескольким положениям: от конституционного права на жилище до доброго десятка статей Гражданского, Жилищного и Уголовного кодексов РФ. Но эксперты считают, что конституционное право никак не затрагивается.

«Создание такой конструкции ТСЖ не только обеспечит совместную ответственность собственников за состояние общего имущества, за оплату оказанных услуг, выполненных работ в отношении общего имущества, но и будет способствовать тому, что такие ТСЖ будут рассматриваться как надежные заемщики на финансовом рынке для модернизации общего имущества многоквартирных домов», — довольно путано утверждают авторы новой концепции.

Однако ни один суд не посмеет принять решение об изъятии собственности, считают критики реформы. И не только потому, что обрекут на бездомное существование людей, которые уже расплатились за свою собственность, но и потому, что долг ТСЖ несоизмерим со стоимостью изымаемой недвижимости.

Критики реформы также полагают, что придется прибегнуть к начислению депозита в пользу ТСЖ при покупке жилья или получения площади по социальным нормам. Это рано или поздно придется сделать по принципу, например, существующих в Европе возвратных депозитов при заселении в гостиницу. Таким образом, стоимость жилья возрастет, и это скажется на рынке недвижимости, причем не только вторичной. Еще один повод опасаться злоупотреблений в незаконных оборотах депозитных средств.

Однако факт в том, что долги населения по ЖКУ в этом году действительно возросли, достигнув 1,4 триллиона рублей. Суд в среднем установил задолженность между всеми обратившимися за компенсацией организациями в 46 тысяч рублей. Управляющие компании в убытке, а то, что членство в ТСЖ далеко не обязательно для всех (бывают и так называемые неприсоединившиеся), загоняет ситуацию в правовой тупик. Изъять площади нельзя, а компенсировать нечем. Страдают все, кроме должника. А страдать-то как раз должен только он. Пусть все бремя ответственности, считают управляющие компании и эксперты ЦСР, лежит на должнике.

Статистика утверждает, что сейчас в России 42% домов находится в ведении управляющих организаций, а доля ТСЖ, ЖСК и ЖК составляет чуть более 3%. По мнению реформаторов ЦСР, должно быть наоборот.

Мне самому приходилось проживать в ТСЖ, они же — кондоминиумы. Моими соседями порой были известные люди, крупные чиновники и бизнесмены, о финансовых возможностях которых ходят легенды. Огромные квартиры были ими получены в качестве социального жилья, но потом приватизировались по самой льготной шкале. Но именно они не только не платили вовремя за ЖКУ, но и не компенсировали убытков дома. Лишь в единичных случаях по решению ТСЖ им отключалось электричество и ограничивался водоотвод. Но, как правило, это было не единственное их жилье. Так что проблема все же существует.

Напомню, что ЦСР, возглавляемый Алексеем Кудриным, был автором стратегических проектов о повышении продолжительности жизни, пенсионном возрасте, снижении бедности, повышении качества образования и медицины. Они же разрабатывали экономическую программу для президента России, а некоторые их идеи даже легли в основу ежегодного послания и майских указов. Принималось не все, но очень многое.

Скоро они утеряют статус независимого аналитического центра и вольются в структуру Минэкономразвития. Заменен будет и руководитель. Но пока там пишутся аналитические доклады, которые потом ложатся в основу реформ.

Андрей Бинев, журналист, аналитик