• 06 февраля 2020, 19:15

    Цены на жилье вырастут на 25%. Зато дольщики будут в безопасности

    Цена жилья в России может взлететь на четверть всего за два года. Из-за закона, защищающего дольщиков, банки повысят кредитные, сообщают в Совете Федерации. Хуже станет всем, кроме банков, — и бизнесу, и простым покупателям. Не спасет даже падающая ставка по ипотеке.
    Цены на жилье вырастут на 25%. Зато дольщики будут в безопасности

    Год назад, в феврале 2019-го, главы регионов получили очередное распоряжение от президента в рамках национального проекта «Жилье и городская среда»: решить вопрос обманутых дольщиков.

    Для этого прежде всего создают систему эскроу-счетов, которые должны обезопасить дольщиков от недобропорядочных застройщиков. Если раньше дольщики платили застройщику и он сразу мог воспользоваться средствами (как и украсть их), то с появлением таких эскроу-счетов деньги лежат у банка до тех пор, пока компания-застройщик не сдаст объект в эксплуатацию и пока дольщики не получат свое жилье.

    Новая система

    Но на деле усложненная схема со счетами значительно усложнила процесс для всех участников — и для застройщиков, и для подрядчиков, и для конечного покупателя жилья, рассказал «360» зампред комитета Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике и природопользованию Сергей Лисовский, принимавший участие в работе над законом о долевом строительстве.

    Как всегда решили, что лучшее средство от головной боли — отрубить голову. Примерно так и сделали. Создали проблемы для всех застройщиков, а прежде всего — для добропорядочных

    Сергей Лисовский.

    Он добавил, что когда закон только готовились принимать, чиновники обещали рост цен на жилье не более чем на 6%, но уже сейчас цены увеличились на 9-10%. В правительстве заметили, что введение новой системы обошлось без резкого скачка цен благодаря внедрению современных технологий, но, по мнению Лисовского, это не вполне так.

    «Это происходит из-за того, что многие компании, когда увидели, что такое эскроу-счета, попытались остаться на прежней системе. И пока еще объекты вводятся по старой системе, но это еще полгода-год», — сказал он.

    А когда все застройщики перейдут на новые условия, цены на недвижимость неизбежно вырастут на заявленные 25%.

    Безопасней, но дороже

    Долевое строительство было дешево потому, что позволяло использовать «дешевые деньги», которые шли напрямую от потребителя к бизнесу, не облагаясь процентами. Теперь между ними появился посредник.

    Дольщики отдают свои деньги банку, банк их держит, а потом под процент отдает застройщику, причем первоначально деньги, которые выделяет банк, идут по коммерческой ставке — 12-14%

    Сергей Лисовский.

    При этом за каждого нового дольщика банк обещал снижать кредитную ставку застройщику, но, как рассказал Лисовский, даже если на этапе застройки все квартиры будут выкуплены, то есть банк будет иметь 100% денег дольщиков, то ставка снизится всего на 2,5% — до 9,5%.

    «Происходит вот что: банк получает все деньги от дольщиков, эти деньги отдает под проценты застройщику. И за это берет не один или полтора процента, как надо было бы брать за контроль банка, а берет 12,5%, в лучшем случае 9,5», — объяснил Лисовский «360».

    Накрутка за услуги банка

    Но и на этом дополнительные траты застройщиков не заканчиваются, потому что за свои услуги банки накидывают еще 1-2%, то есть за выдачу кредита, брать который обязало застройщиков государство.

    «Так как у нас банков все меньше и меньше, они практически монополисты на рынке, деваться застройщику некуда», — объяснил собеседник.

    Больше того, если раньше застройщик мог начинать стройку за счет денег дольщиков, то теперь ему надо сначала внести собственный капитал — 30-40% от всей стоимости строительства. Эти условия выталкивают с рынка средние и мелкие компании, которые, по словам Лисовского, строили самое дешевое жилье.

    С рынка уходит большой объем предложения дешевого жилья, крупные застройщики видят, что предложение снижается, и они могут поднимать цены, исходя из рыночных отношений, что они и будут делать

    Сергей Лисовский.

    От этой системы, по подсчетам Лисовского, прямые затраты застройщиков начинаются с 22% стоимости строительства, а значит они вынуждены поднимать цены на жилье, чтобы не оставаться в убытке.

    «В результате у нас случается монополизация рынка, которая обязательно по всем законам приведет к росту цен. Плюс у нас реальные издержки застройщика увеличатся», — добавлил Лисовский.

    Даже падение ставок по ипотеке не сможет стабилизировать ситуацию, говорит он, так как ипотека падает на один процент, а стоимость жилья увеличится на 22-25%.

    Но при этом не стоит забывать главную цель эскроу-счетов — защитить дольщиков от обмана и не позволить застройщикам взять их деньги и умчать в закат.