Токсичные долги. Приведет ли рост популярности ипотеки к краху цен на недвижимость в России

Почти четверть россиян (23%) планирует в ближайшие пять лет купить квартиру, свидетельствуют результаты последнего опроса ВЦИОМ. По данным социологов, с 2007 года доля россиян, мечтающих о собственной недвижимости, увеличилась на 7%. При этом на свои средства рассчитывает лишь каждый третий опрошенный (34%), а большинство потенциальных покупателей жилья планируют взять ипотечный кредит (44%).

На фоне растущего желания россиян стать владельцами недвижимости увеличивается уровень их закредитованности. По данным Банка России, за 10 месяцев 2018 года было выдано свыше миллиона ипотечных займов на 2,37 триллиона рублей. Россияне массово начали брать ссуды на квартиру в банках благодаря рекордным ставкам по ипотеке, отмечают опрошенные «360» аналитики. За первое полугодие 2018 года ставки упали до 9,5%, в октябре достигли рекордно низкой для страны отметки в 9,41%.

По итогам 2018 года объем выдачи ипотеки составит три триллиона рублей, прогнозируют в аналитическом агентстве «Дом.РФ». Это на 50% больше, чем взяли в долг россияне в 2017-м. Впрочем, темпы кредитования замедлятся уже в следующем году, уверен младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Вячеслав Путиловский. «Галопирующий рост ипотеки связан с рефинансированием старых дорогих долгов на фоне рекордного понижения процентных ставок. Поэтому, когда все желающие проведут рефинансирование, то количество сделок сократится», — поясняет собеседник «360».

Ипотечный индикатор

Аналитический центр Центробанка уже сейчас говорит о возможном перегреве на рынке. Так, в своем последнем исследовании сотрудники департамента исследований и прогнозирования Банка России пишут, что на рынке недвижимости может возникнуть ипотечный пузырь, который приведет к обесцениванию объектов собственности. В качестве доказательства своей гипотезы аналитики приводят в пример ипотечные бумы 2007 и 2013 годов, на которые пришелся пик корпоративного и потребительского кредитования.

Так, изучив два российских кредитных бума, аналитики ЦБ выяснили, что зачатки будущих проблем у банков формируются раньше, чем он достигает своего пика. По их мнению, кредитный бум по мере «взросления» через свои позитивные макроэкономические эффекты, такие как рост совокупного спроса в экономике, занятости и зарплат, влияет на ожидания банков и заемщиков. В результате банки перестают критически оценивать риски и выдают ссуды непроверенным заемщикам. Как следствие возникает волна просрочек по кредитам, что негативно сказывается на капитализации банковского сектора.

«Когда банк, пытаясь продать залоговую недвижимость по рыночной цене из-за затоваривания рынка, не может этого сделать, его активы существенно снижаются. Так образуется ипотечный пузырь, схлопывание которого приводит к резкому спаду цен на недвижимость», — отметил Вячеслав Путиловский.

По словам эксперта, помимо рекордно низких цен на квартиры, ипотечный кризис наносит удар населению и экономике страны в целом. «Вырастает социальное напряжение, поскольку часть заемщиков остается без квартир. Также автоматически увеличивается число недостроев, что приводит к росту обманутых дольщиков. Наконец, резко падает число строительных проектов, что негативно сказывается на экономическом потенциале страны. В результате власти должны тушить пожар деньгами», — объясняет собеседник «360». Чтобы избежать подобного сценария, банки должны сократить число выдаваемых кредитов без первоначального взноса. По мнению Вячеслава Путиловского, первый взнос послужит для финансовых организаций подушкой безопасности на случай неуплаты заемщиком кредита.

Сейчас как такового перегрева в ипотечном кредитовании нет, но есть некоторые предпосылки к тому, что он может произойти в будущем, утверждает генеральный директор TalkBank Михаил Попов. «Реальные доходы населения падают, а привычка жить в долг остается, поэтому может сложиться ситуация, когда россияне не смогут оплачивать кредиты или будут брать другие на погашение уже существующих задолженностей. Также существует риск, что если цены на жилье резко упадут, а залоговое обеспечение не будет покрывать стоимость кредита, банки начнут экстренно повышать ставки по кредитам, что только усугубит ситуацию», — прогнозирует собеседник «360».

Мнение эксперта подтверждает и последнее исследование экономистов РЭУ им. Г. В. Плеханова. По их данным, за первое полугодие 2018 года россияне взяли на 16% больше кредитов, чем за аналогичный период прошлого года. Всего граждане заняли у банков 12,8 триллиона рублей, а если разделить эту сумму на число платежеспособного населения, то получается, что на одного живущего в России приходится кредит в размере 87 тысяч рублей. Причем почти половину кредитов в этом году россияне взяли на погашение предыдущих задолженностей.