Платите ваши денежки. Россияне вновь стали скупать недвижимость в стране и за границей

Прежде чем анализировать причины этого на фоне довольно длительного застоя в ценах и, казалось бы, бесперспективного развития рынка недвижимости, нужно разобраться, в какой области произошло оживление. Сразу оговорюсь, что появление этих сведений в широком информационном пространстве в конце текущего года и в преддверии наступающего связано с прямой заинтересованностью кредитных учреждений и их деловых партнеров в сфере строительства жилья и продаж на вторичном рынке. Поэтому при принятии решений нужно рассматривать не только свои личные возможности пользоваться дорогостоящими кредитами российских банков, но и такие две важные позиции, как соответствие предложений заявленному качеству и реальная ликвидность приобретений в будущем.

Итак, что происходит с ипотекой сегодня? Ноябрь уже побил все рекорды на этом финансовом рынке. Выдано кредитов на 300 миллиардов рублей. В декабре тенденция сохранилась по причине негативных ожиданий повышения ставок и роста цен в наступающем году — в связи с двухпроцентным увеличением НДС, провоцирующим умножение личных затрат на продукты и товары, удорожания бензина, ставок ЖКХ, расширения штрафного диапазона фискальных затрат и ожидаемого поднятия инфляционного процента.

Центробанк поднял ключевую ставку еще в сентябре — с 7,2 до 7,5%, а с начала года начнет действовать последнее решение о ее росте до 7,75%, то есть это станет новой точкой отчета для кредитных учреждений при оформлении ипотечных договоров в 2019 году. Ипотечный процент уже составил в среднем 9,55% за год. У подавляющего большинства банков он даже значительно выше. Пока все же действуют старые правила — и покупатели срочно обратились в банки, чтобы не попасть в будущем году под новый процент, зависимый от непременного роста ставки ЦБ. Это и стало причиной оживления на финансовом рынке именно в этом сегменте. Таким образом россияне традиционно стремятся сохранить с трудом накопленные средства и пытаются вписаться в систему кредитного сервиса работоспособного населения. Общий объем выдачи кредитов уже в декабре (по итогам года) может превысить 3 триллиона рублей. Банки заинтересованы в ипотечных кредитах в связи с тем, что те изначально обеспечиваются самой недвижимостью, а строительные компании и крупные риелторы могут рассчитывать на поступление инвестиций. В Москве это еще более обнажено из-за широкого проекта реновации жилья, что вносит свои коррективы во все сферы деятельности.

Ипотечное кредитование в конце 2018 года значительно превысило те же показатели конца 2017-го. По некоторым прогнозам аналитиков этого рынка, 2019 год вряд ли повторит рекорд, так как средства частных инвесторов истощатся, в том числе в связи с ожидаемым понижением стандарта жизни. Но пока оживление на рынке строительства нового жилья и вторичных предложений вполне очевидно. В ЦБ за этим пристально наблюдают и намерены корректировать кредитную политику банков в соответствии с реальными процессами.

Средняя цена за квадратный метр в новостройках столицы и ближнего Подмосковья к концу года поднялась до 161,4 тысячи рублей. Рост цен в последний раз был отмечен в 2015 году, когда на руках у населения еще оставались накопления от «тучных времен» прошедшего десятилетия. За три года штиля на этом рынке произошло некоторое накопление личных средств, а банки стали дрейфовать в сторону либерализации правил оформления целевых и ипотечных кредитов. И вот недвижимость вновь заявила о себе, как о самом надежном и доступном способе сохранения денег на годы вперед. Поэтому принято считать, что рост цен на рынке недвижимости, во всех его сегментах, сопутствует либо высокому экономическому скачку, либо, напротив, паническому ожиданию резкого обесценивания национальной валюты. Иными словами, рост цен на этом рынке обусловлен факторами двух крайностей. Свидетелями чего мы являемся в конце 2018 года и в преддверии 2019-го, судить каждому по собственным ощущениям, личным затратам, неторопливым наблюдениям, а также и по негативному опыту.

Параллельно с оживлением внутреннего ипотечного рынка встрепенулись (аж на рост в 70%) и запросы на объекты недвижимости в зарубежье со стороны более или менее благополучных россиян. Рейтинг выстроился следующим образом (от самых востребованных до замыкающих список): Болгария, Турция, Германия, Чехия, Кипр, Черногория, Испания. Хотя последняя страна в списке продемонстрировала инвестиционный рост у россиян всего на 20%, но все же это в условиях общего падения спроса на недвижимость в ЕС тоже вполне ощутимый успех для испанской экономики. Вызвано ли это завуалированным стремлением к смене постоянного места жительства, или же частные российские инвесторы, они же покупатели, больше доверяют зарубежным экономикам, чем своей, сказать пока нельзя. Кроме того, объемы таких продаж очевидно проигрывают покупкам на внутреннем рынке, однако сам факт роста заинтересованности очень симптоматичен, потому что в основе его те же причины: желание сохранить накопленные за несколько лет средства и ожидание скачка цен, — а значит, здравое стремление сделать дорогое приобретение. Всего около трех процентов россиян, судя по социологическим опросам, утверждают, что в их окружении есть те, кто намерен уже в конце года или же во время новогодних каникул выехать за рубеж и оформить там договоры на покупку жилья.

Оживление рынка недвижимости является также и следствием традиционных ожиданий обвала национальной валюты, которые исподволь провоцируются, в том числе и заинтересованными в текущих сделках кредитными учреждениями. Многие клиенты рассуждают следующим образом: если это всего лишь нечистоплотная реклама кредиторов, оплаченная самими банками в широком рекламном сегменте, то ощутимых потерь в будущем от затрат на приобретение недорогостоящих квартир (а они пользуются самым большим спросом) не будет. Кредиты, дескать, будем платить исправно и в конечном счете, даже если не сумеем выплатить их до конца, хотя бы вернем часть вложенных средств. Это совершенно неразумное, капитулянтское мышление, свойственное неопытной, а потому самой беззащитной части населения. Однако те же люди изредка оказываются правы, если действительно таким образом когда-то сумели не стать жертвами обвала национальной валюты и невозвратных потерь личных накоплений. Подобное в нашей недавней истории (девяностые годы) происходило уже не раз. Но сейчас на это ничего всерьез не указывает, поэтому рост востребованности недвижимости, скорее, является призывом кредиторов платить им наши денежки и соответствующие проценты в ближайшее десятилетие.

Андрей Бинев, журналист, аналитик