Обременительное соседство. Как банки продают квартиры вместе с собственниками

Сейчас доля квартир с обременением составляет порядка 2% от общего числа реализуемого жилья, свидетельствуют данные исследования международной сети агентств «CENTURY 21 Россия». В пресс-релизе компании, с которым ознакомился «360», отмечается, что уже к 2021 году количество продаваемых квартир с собственниками в комплекте возрастет до 10%.

Подобную тенденцию агентство объясняет продолжающимся ипотечным бумом в столице. По данным Росреестра Москвы, только в феврале было выдано более семи тысяч ссуд на покупку квартиры, что на 40% превышает показатель за аналогичный период прошлого года. При этом за 2018-й финансовые организации выдали заемщикам три триллиона рублей на ипотеку. Это абсолютный максимум за всю историю наблюдений ЦБ за отраслью.

Одновременно растет и задолженность россиян по кредитам. Так, по данным Центробанка, на начало текущего года объем ипотечной закредитованности граждан оценивался в 6,4 триллиона рублей. При этом около 3% от всех выданных кредитов не погашаются россиянами в срок.

Банки пытаются заработать на желании россиян приобрести свое жилье и активно выдают ипотечные займы, не всегда тщательно проверяя клиента, отмечают в «CENTURY 21 Россия». «Банкиры активно пользуются данной схемой для увеличения собственной прибыли. При этом доля просроченных ипотечных кредитов также растет. Банк выселяет людей по причине задолженности и забирает недвижимость», — пояснил «360» коммерческий директор агентства Игорь Бабкин. Причем в последнее время число квартир, которые продаются вместе с собственниками, постепенно увеличивается. Если раньше банки старались доводить дело до логического завершения и шли на уступки клиентам, то сейчас ситуации изменилась. «Банк выселяет людей по причине задолженности и забирает недвижимость», — отмечает Бабкин.

Затем финансовая организация пытается реализовать квартиру и вернуть выданную ссуду. Для нормальной реализации имущество должно быть юридически и физически свободно от третьих лиц, объяснил «360» юрист «CENTURY 21 Россия» Дамир Хакимов. По его словам, должник и члены его семьи должны быть выдворены и выписаны из квартиры. Однако в целях экономии времени и средств кредитор осуществляет реализацию недвижимости, не решив вопрос освобождения. «В итоге бремя перекладывается на покупателя за счет существенной уценки квартиры», — поясняет юрист.

Неоправданный риск 

Чтобы быстрее реализовать проблемную недвижимость, банкиры зачастую продают жилье по цене существенно ниже рыночной. Так, по оценкам «CENTURY 21 Россия», дисконт по сделке может доходить до 30% от реальной стоимости жилья. «Дисконт зависит от сложности каждого отдельного случая. Мы сталкивались с 30%, но средний показатель по рынку составляет 10-20%», — отмечают в агентстве.

При этом покупать такую квартиру рискованно, поскольку существует вариант того, что жить в ней все равно не получится, предупреждают эксперты. По словам младшего директора по рейтингам кредитных институтов «Эксперт РА» Вячеслава Путиловского, чаще всего подобные квартиры у банков выкупают коллекторы, которые потом выселяют собственников своими методами и продают уже свободную жилплощадь. «В случае, если семья покупает такую квартиру для постоянного проживания, могут возникнуть проблемы с заселением. Новых собственников может ожидать как минимум длительное судебное разбирательство, по результатам которого решение может оказаться не в пользу владельцев. К примеру, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, то выселить их из жилплощади будет весьма проблематично», — отмечает собеседник «360».

Между тем банки, желая быстрее вернуть свои деньги, продают квартиры и вовсе за половину их рыночной стоимости, но покупать их точно не стоит, считает вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. «Дисконт может в отдельных случаях доходить до 70%. Банки не хотят сами выселять должников из квартиры, так как огласка в тех же самых СМИ по этому делу может нанести им серьезный репутационный ущерб. В результате они отдают жилье фактически по той цене, которая покрывала бы долг и проценты по нему. Но ввязываться в такие сделки ради экономии не стоит, так как есть риск потратить деньги и не получить заветные квадратные метры», — утверждает собеседница «360».

При этом цены на московское жилье продолжают расти. По данным аналитиков из компании «Бест-Новострой», за февраль 2019 года цены на новостройки экономкласса в Москве выросли на 8% — до 122 тысяч рублей за квадратный метр. В комфорт-классе средняя стоимость первичного метра в последний месяц зимы составила 165,5 тысячи рублей, что на 2% больше по сравнению с январем 2019-го.