Общество

20 февраля 2020, 04:00

Квадратный метр из золота. Остановить рекордный рост цен на жилье можно двумя способами

РИА «Новости»

Квартиры в новостройках массового сегмента за последние годы подорожали почти на треть, что стало рекордным показателем. Аналитики риелторской компании «Метриум» подсчитали, что с 2014 года в Москве новое жилье подорожало на 32%. Если в декабре 2013-го стоимость квадратного метра в новостройке составляла 135,3 тысячи рублей, то в январе 2014-го — уже 178,6 тысячи рублей. Это новый исторический рекорд цены первичного жилья в столице.

А исследователи портала «Мир квартир» отметили, что с 2014 по 2019 год средняя стоимость квартир в Петербурге, Екатеринбурге, Казани, Краснодаре, Сочи и Перми увеличилась на 38,6% — до 107,3 тысячи рублей за «квадрат».

Кроме того, за шесть лет уменьшилась и средняя площадь жилья. В Москве «однушка» теперь не 42,3 квадратных метра, а 40,6. А двухкомнатная квартира — 62,1 вместо 63,5 «квадрата».

При всем этом продажи в столичных новостройках упали до уровня 2017 года. ЦИАН подсчитал, что в январе на первичном рынке Москвы заключили 4,9 тысячи договоров долевого участия. Впервые за три года не была преодолена отметка ровно в пять тысяч сделок. Аналитики связали падение спроса с ценовой политикой застройщиков.

Однако у Группы «ПИК» — крупнейшего девелопера недвижимости в России — по итогам 2019 года по загадочной причине увеличился объем реализации недвижимости на 6,3% (с 210,6 до 223,8 миллиарда рублей). Это при том, что компания резко уменьшила площадь проданной недвижимости. Если в 2018-м эта цифра составила 2503 квадратных метра, то в 2019 году — 1 841. Это на целых 26,4% меньше.

Лазейки для застройщиков

Зампред комитета Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике и природопользованию, принимавший участие в работе над законом о долевом строительстве, Сергей Лисовский по просьбе «360» объяснил причину повышения цен. По его словам, все дело в смене модели финансирования. Если раньше были дольщики, за счет которых застройщик мог строить (и воровать), то теперь модель поменялась на формат эскроу-счетов. Это значит, что будущие жители того или иного дома платят деньги банку, исключая возможность застройщика забрать что-то себе. Но даже в этом застройщики умудрились извлечь выгоду. И переплачивают снова простые люди.

Зато нас заманивают «привлекательными» скидками в 1%.

«Застройщик может за счет снижения доли прибыли компенсировать рост. У него возникают издержки из-за запрета договоров долевого участия, а надо строить. Либо на свои, либо на кредитные средства. А в доступном жилье, особенно в регионах, там прибыль застройщика очень небольшая, поэтому все издержки за счет того, что уходит система долевого строительства, приходится вкладывать в цену», — сказал Лисовский.

По его словам, это напрямую связано с эскроу-счетами. Есть прямое увеличение себестоимости строительства за счет роста финансирования. Снижается количество застройщиков, особенно средних и мелких, которые готовы были продавать квадратные метры с небольшой прибылью, остаются крупные монополисты, «у которых не горит, не надо срочно продать». Они спокойно ждут, выставляют цену, которую считают для себя выгодной. Получается, что цена растет за счет роста реальных затрат, плюс дополнительные издержки, потому что когда проходит финансирование через банки, у застройщика возникают проблемы еще с задержкой платежей.

«А еще увеличивается монополизм. А монополизм, естественно, приводит к тому, что растет цена и сужается предложение», — отметил Лисовский.

Он также рассказал, что раньше «по наивности» разговаривал с крупными застройщиками и говорил им о росте цен в будущем. В ответ все молчали, пока один из застройщиков не объяснил, что они будут рады этому, потому что тогда уйдут с рынка те, кто им мешает выставлять цены, они останутся монополистами и будут иметь большую доходность. Это их устраивает, заметил Лисовский.

Данная экономическая ситуация приведет к тому, что в некоторых областях России уйдут мелкие и средние застройщики. Крупные не придут, потому что нет таких объемов и таких покупателей, которые могут финансировать проекты, и, соответственно, жители там останутся вообще без доступного жилья.

Лисовский прогнозировал, что за этот год доступное жилье подорожает на 10-12%, и в следующем будет такое же подорожание. К сентябрю 2021 года, по его мнению, цены повысятся на 25% по сравнению с 2019-м. Это связано с тем, что летом прошлого года были введены эскроу-счета.

«Почему сейчас такого большого подорожания нет? Потому что еще многие проекты только заканчиваются по старой модели. Соответственно, это жилье есть на рынке, и оно не дает такого скачка цен. Когда к лету 2021 года эти проекты буду закончены, то цена вырастет еще больше — до 20% от цен 2019 года», — объяснил Лисовский.

Цену определяет застройщик

Эксперт по недвижимости Олег Бендриков в разговоре с «360» отметил, что в новостройках стоимость квадратного метра выросла на 10% за последние месяцев 10.

Он тоже считает, что рынок новостроек сильно поменялся после введения эскроу. Те проекты, которые еще достраиваются и сдаются «по старой схеме», не слишком взлетели в цене, потому что на момент введения эскроу-счетов было более 30% готовности. Сейчас, когда эти проекты сдадутся, останутся проекты только через счет эскроу, когда застройщик пользуется деньгами клиента после того, как ввел объект в эксплуатацию.

«Так как с первого дня он берет кредитные средства в банке на застройку, соответственно, он уже начинает платить проценты. Поэтому не будет большой разницы в цене между этапом котлована и этапом сдачи, потому что застройщик с самого начала накидывает за счет того, что оплачивает проценты», — объяснил Бендриков.

Вообще, тенденция к тому идет, что за этот год еще повысится на 10% стоимость квадратного метра, 25 — это многовато, считает эксперт по недвижимости.

Мелкие застройщики уйдут — кто-то уже ушел, примерно 30%. Естественно, останутся только крупные — ПИК, МИЦ вернется, «Дом Строй» останется с элитным жильем.

Если на 25% повысится стоимость квадратного метра, то подешевеет ипотека — процента на 2,5, считает Бендриков. Повышение стоимости «квадрата» на 25% — это очень сильный скачок. 

«Если сейчас средняя стоимость „квадрата“ в новостройке 210 тысяч, и она что, вырастет до 250? А кто покупать-то будет», — задался вопросом эксперт.

Он также отметил, что застройщики имеют 100-процентное право на повышение цен, так как стоимость квадратного метра определяет сам застройщик. Он это делает исходят из того, что у него есть особый оценочный отдел, который занимается определением рыночной стоимости квадратного метра для района. Застройщик ориентируется на район и определяет стоимость сам. Нет государственных регулировок вроде «больше стольких-то нельзя». Нет никакого потолка. Застройщику невыгодно поставить стоимость выше рыночной на 30% — никто покупать не будет. Он может на 5-10% завысить от рыночной цены и потом сделать скидки.

На застройщика может повлиять только два фактора, считает Бендриков. Первый — это сторона государства. Если нормы будут на законодательном уровне. Допустим, цена не должна превышать, например, 20% от стоимости рынка. Второй вариант — падение спроса. Если спрос упадет, застройщику станет невыгодна высокая цена.