Крыша над головой. Что ждет покупателей вторичной недвижимости и арендаторов

Так ли это на самом деле, или разговоры о росте цен на вторичную недвижимость являются рутинным рекламным ходом крупных девелоперских и риелторских компаний, нередко связанных друг с другом? Причем их связь часто является коммерческой тайной, которая была бы очень интересна ФАС, потому что зачастую это следствие сговора заинтересованных сторон или же намеренное разделение крупной компании на два якобы независимых сектора.

Разобраться в этом очень трудно, как, например, в том, кто заинтересован в том или ином правонарушении и откуда «ноги растут» у крупных финансовых мошенничеств. Да и вообще, являются ли такие приемы экономическим преступлением или просто одним из вынужденных методов затратного и в то же время чрезвычайно доходного бизнеса?

Думаю, нет смысла даже пытаться это сделать. Лучше всего присмотреться к новым тенденциям на рынке вторичной недвижимости в Москве и Подмосковье. Частного покупателя и продавца интересуют прежде всего конкретные показатели, а не лукавое теоретизирование на тему недвижимости и строительства.

Вообще, мировая практика говорит о том, что рост цен на недвижимость происходит из-за ожидания стагнации в важных секторах экономики. Это своего рода сигнальная лампочка состояния дел. Новые тенденции отражают и нашу реальность лучше всего. А они таковы: с начала осени стоимость предложений на рынке вторичного жилья увеличилась на 1,2%, а с начала года — более чем на 5%. В среднем сейчас квадратный метр площади оценивается почти в 224 тысячи рублей, что само по себе выглядит фантастично. Соответственно выросли и цены — на 5%.

Причиной роста является то, что многие, кто хранил сбережения в российских банках, на долларовых счетах, посчитали для себя более выгодным потратить их на покупку вторичного жилья, причем не в старых дорогостоящих районах Москвы, а в новых и в ближайшем Подмосковье. Нарастить капитал таким образом вряд ли удастся, потому что спрос не может долго превышать предложение. Вскоре произойдет зеркальный разворот ситуации: предложения опередят спрос. Но то, что средства будут сохранены хоть в каком-то щадящем диапазоне, очень вероятно.

Многие предусмотрительные покупатели в довольно продолжительный период падения цен на недвижимость скупили новые квартиры (от однокомнатных до трехкомнатных классов комфорт и бизнес) в Новой Москве, перевели, таким образом, их в категорию вторичного жилья и, ничего не улучшая, выставили на продажу. При этом в большинстве случаев они не идут на снижение цены, потому что ощущают дефицит этой категории жилья, освобожденной от опасений долгостроя или роста процентов за ипотечный кредит при строительстве.

Покупателями стали те, кто рассчитывал сохранить средства на валютных банковских счетах, но из-за страхов потерять их и получить взамен рублевый эквивалент в период роста инфляции кинулись к продавцам.

Многие покупки будут переведены в категорию коммерческого арендования и принесут хоть какой-то рост затраченных средств. В этот период цены могут возрасти, но опоздавшие на уходящий поезд арендодатели будут все же вынуждены снизить ставки. Это может произойти уже в начале будущего года.

Другая категория людей, которые стремятся сохранить свои средства, это выходящие на пенсии пожилые люди, сумевшие в тучный период экономики накопить небольшие средства и теперь желающие заработать — в качестве тех же арендодателей молодым семьям без московского или подмосковного жилья. Эти люди, как правило, скупают на вторичном рынке однокомнатные квартиры или небольшие двухкомнатные.

Наибольшим спросом пользуется вторичное жилье, расположенное вдоль новых транспортных трасс и развязок на юге и востоке Москвы и в соответствующих микрорайонах ближнего Подмосковья.

Способствуют этим частным проектам оживившиеся банки, предоставляющие ипотечное кредитование. При этом соискатели таких кредитов заинтересованы слухами о том, что если не прибегнуть к ипотеке по нынешним ставкам, то вскоре можно попасть на их рост, а значит, на потерю всякой выгоды от сделки с недвижимостью.

Ажиотаж вызван и тем, что доходы россиян реально падают, а значит, уходят и покупатели. Рынок вторичной недвижимости может продавить «дно» и опуститься еще ниже.

Есть и другая категория покупателей: очень состоятельные люди, для которых предложения начинаются лишь с категории бизнес и растут выше, до позиции элитные квартиры. Для них цены на жилье самого высокого класса мало изменились, а те, что выросли, составляют такую малую величину на общем рынке вторичной недвижимости, что на средние цифры почти не влияют.

Таким образом, категория людей из средних слоев общества предоставлена сама себе и почти не сообщается с теми, кто рассчитывает собственные капиталы в зависимости от развития макроэкономических тенденций.

К числу быстро дорожающих московских районов вторичной недвижимости, а также примыкающих к ним подмосковных территорий, относятся: Вешняки, Преображенское, Перово. Это связано с запуском Северо-Восточной хорды (от шоссе Энтузиастов до МКАД).

Подорожали также вторичные объекты в Косино-Ухтомском районе, в Некрасовке. Это связано с предстоящим запуском новой линии метро (Кожуховский участок), которая делает район более доступным. То же самое происходило в Солнцеве и в Ново-Переделкине по той же причине: запускается Калинино-Солнцевская линия метро.

Мы уже упоминали район Новой Москвы. Самыми востребованными там оказалось вторичное жилье, расположенное в поселениях Сосенское и Внуковское. Тут цены уже подскочили на 29% из-за информации о предстоящем строительстве новой ветки метро. В южных и восточных районах, а также в некоторых западных (мы их только что упомянули) стоимость квадратного метра уже превысила 174 тысячи рублей. Все эти данные объективно подтверждаются экспертами, отслеживающими тенденции в мире недвижимости.

Многие утверждают, что следом за ростом, а потом замораживанием цен на вторичную недвижимость следует ожидать таких же скачков в сфере строительства нового жилья. Впереди всегда движется вторичная недвижимость, потому что относится к более доступному типу предложений. Но когда будет исчерпан этот финансовый потенциал, средства банков будут направлены уже на девелоперские проекты. Первые шаги предприняты, и рост строительства жилья пока еще по щадящим ценам начнется ближайшей весной, хотя технически это уже стало возможно и в морозные зимы.

Для того, чтобы представить себе алгоритм рынка недвижимости, достаточно вспомнить, что до 2008-го (в так называемые тучные годы) цены на вторичное жилье росли словно на дрожжах. И к 2013-му побили почти все мировые рекорды. В 2014-м покупатели дорогих апартаментов и элитного жилья составляли не больше 2%, а остальные замерли в нерешительности — настолько даже средний сегмент казался недосягаемым для кошелька обычной семьи. В это время как раз произошел рост аренды, которая хоть как-то могла если не удовлетворить, то хотя бы примирить стороны. Но вместе с падением интереса с 2015 года по конец 2018-го резко пошли вниз и цены.

И вот «отложенный» спрос вновь размораживается. Однако, как уже было сказано, очень ненадолго. Личные средства при всех сложностях нынешней экономики, росте НДС и новогодних акцизов на топливо приходят к концу, а банковские предложения на ипотеку вряд ли смогут быть выгодными заемщикам. Это коснется всех участников банковского сектора — от кредиторов до соискателей. Очень заметным это станет и на рынке недвижимости и, пожалуй, еще в области торговли личным и коммерческим автотранспортом. Рынок всегда демонстрировал высокую реактивность на любые колебания, включая слухи. То, что мы наблюдаем сейчас, это в очередной раз подтверждает.

Поэтому очень важно понимать, что является реальностью, а что — следствием широких рекламных кампаний, оплаченных крупными участниками финансового, промышленного, энергетического и строительного бизнеса.

Андрей Бинев, журналист, аналитик