• 01 сентября 2018, 06:00

    Какое жилье выгоднее брать в ипотеку? Разбираемся в новых программах и бонусах от государства

    Жилищный вопрос рано или поздно приходится решать каждому взрослому человеку. И повезло еще, если квартира досталась по наследству или имеется достаточная сумма на покупку заветных квадратных метров. Если же средств не хватает, то встает вопрос о приобретении жилплощади в ипотеку. Какие квартиры, в домах-новостройках или так называемую «вторичку», выгодно приобретать на условиях ипотечного кредитования, рассказывает «360».
    Какое жилье выгоднее брать в ипотеку? Разбираемся в новых программах и бонусах от государства

    Минимизировать риски и заключить договор на максимально выгодных условиях — вот, к чему стремятся люди, решившиеся на ипотечный кредит. Статистика утверждает, что процентная ставка на такой займ ниже для приобретения квартиры в только что построенном доме. Кроме того, банки иногда объединяются с надежными застройщиками и предлагают весьма «вкусные» условия.

    На «вторичку» процентная ставка начинается от 9%, тогда как с новостройкой может повезти и получить кредит под 7%. В ряде случаев, покупатель может воспользоваться государственной программой, например, поддержки молодых семей, и тогда процентная ставка по кредиту составит всего 6%.

    Если принято решение о покупке квартиры в новом доме, стоит принять во внимание этап, на котором находится возведение дома. Если дом уже принят в эксплуатацию по акту, процентная ставка, в большинстве случаев, будет идентичной со «вторичкой», однако покупатель может рассчитывать на льготы и различные бонусы.

    Еще одним достоинством приобретения жилья в новостройке является отсутствие необходимости оценки жилья банком. Хотя в принципе услуга не слишком дорогая: стоимость оценки жилья для ипотеки банком составляет порядка 5000 рублей.

    Покупка жилья на вторичном рынке тоже имеет свои преимущества. Одним из главных достоинств такого выбора является широкий выбор банков, готовых предоставить кредит. Если дом соответствует определенным требованиям, то ипотеку даст практически любой банк.

    С новостройками сложнее: ипотечный кредит можно взять только в таком банке, которым объект был аккредитован. В большинстве случаев, застройщик заказывает аккредитацию сразу у 5-6 банков. Покупка «вторички» выгодна тем, кто вынужден снимать жилье, ведь въехать в квартиру можно сразу и навсегда забыть об арендной плате.

    Программа господдержки

    С 2018 года в Российской Федерации действует обновленная программа государственной поддержки ипотечного кредитования. Она достаточно выгодна, но все же имеет свои недостатки.

    Семьи, которые ожидают рождения второго ребенка, могут рассчитывать на получение ипотеки под 6% на первые три года. Если за этот период на свет появится еще один малыш, то льготная процентная ставка пролонгируется еще на пять лет. По словам президента России Владимира Путина, Минстрой планирует охватить программой господдержки около полумиллиона семей.

    Ипотека — важный сегмент современной экономики России, который имеет свойство регулировать себя рыночными способами. Предыдущая программа государственной поддержки была задействована примерно в трети выданных кредитов. Новая же программа, по оценкам экспертов, будет не столько грандиозной. Однако она положительно повлияет на демографическую ситуацию в стране.

    По большому счету, по новой программе государственной поддержки ипотеку можно взять только на новостройку. Нуждаются в ней «более многодетные» семьи, у которых родился четвертый или пятый ребенок. Однако покупка квартиры в новом доме — процесс достаточно длительный. Особенно, если речь идет о строящемся объекте, который затем должен пройти комиссию. А затем придется еще потратить от нескольких недель до нескольких месяцев на внутреннюю отделку помещений, что потребует не только временных, но и финансовых затрат.

    Какое жилье выгоднее брать в ипотеку? Разбираемся в новых программах и бонусах от государства | Изображение 1
    Источник фото: «ВКонтакте»

    Семьям с маленькими детьми все это время нужно где-то жить. Ежемесячные ипотечные взносы и арендная плата за съемную квартиру ударят по кошельку, поэтому вполне логичным могла бы быть покупка «вторички». Квартиры в уже давно эксплуатирующихся домах уже пригодны для жилья или же требуют косметического ремонта, который и дешевле, и завершается быстрее. Следовательно, новая программа государственной поддержки просто не подходит ряду потенциальных покупателей. Теоретически она подразумевает покупку жилья на вторичном рынке, но на практике найти подходящую квартиру непросто — объектов слишком мало.

    Еще одним ограничением, который распространяется на большую группу потенциальных покупателей, включая молодые семьи, являются жесткие требования к первоначальному взносу. Центробанк запретил ипотеку с первоначальным взносом до 10%. Практика показала, что чем больше денег семья вносит изначально, тем с большей ответственностью она относится к выплате ежемесячных взносов.

    Вероятность неплатежей мала, о чем свидетельствуют данные статистики и в России, и за рубежом. Но молодым семьям собрать необходимую для первоначального взноса непросто, особенно если они живут в съемной квартире или не имеют накоплений от продажи старой жилплощади.

    Стоимость жилья тоже является весомым ограничением в программе государственной поддержки. Субсидирование ипотечной ставки — это хорошо, но стоимость квадратного метра пока еще слишком высока для людей со средним доходом. Особенно это касается тех, кто проживает в городах-миллионниках.

    Долой долевое строительство

    Президент России во время «Прямой линии» заявил, что уже в следующем году застройщикам запретят продавать жилье, которое находится на этапе строительства. Возможно, что запрет начнет действовать с 1 июля 2019 года. По мнению Владимира Путина, это должно простимулировать развитие строительного бизнеса. Застройщики будут получать деньги на возведение жилых объектов не от покупателей, а от банков.

    «В данный момент в стране насчитывается свыше одного миллиона договоров долевого участия, что в денежном выражении превышает 3,4 триллиона рублей. На деле застройщики не всегда эффективно используют эти средства», — считает президент России.

    Глава Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Владимир Якушев считает, что возможность купить квартиру в недостроенном доме у граждан России останется. Дольщики будут вносить деньги на специальные счета, но застройщик сможет ими распоряжаться лишь тогда, когда вручит покупателям ключи от квартир в сданном доме.

    «Этот механизм позволит использовать деньги дольщиков, но не допускать пирамид, которые есть сейчас. Это позволит очистить рынок», — убежден глава Минстроя.

    На данный момент перед правительством России стоит проблема обманутых дольщиков — их в стране (по данным на конец 2017 года) порядка 130 тысяч человек. Проводимые и планируемые реформы позволяет снизить риски для покупателей и не остаться «с носом», как это может быть при заключении договора участия в долевом строительстве.

    Какое жилье выгоднее брать в ипотеку? Разбираемся в новых программах и бонусах от государства | Изображение 2
    Источник фото: «ВКонтакте»

    Россияне, с одной стороны, получают некоторые гарантии не оказаться в числе обманутых дольщиков, то есть и деньги потерять, и без жилья остаться. Но с другой стороны, в случае, если дом так и не будет достроен, внесенные деньги они получат по более низкой ставке, то есть все равно потеряют определенную сумму. Такое мнение высказал вице-президент «Гильдии риэлторов России» Константин Апрелев. Кроме того, на завершение строительства застройщик возьмет деньги в банке, а переплаченным им проценты потом все равно добавит к итоговой стоимости квартиры.

    Тем не менее, в России темпы жилищного строительства продолжают расти. Ежегодно как минимум пять миллионов семей должны вселяться в новые дома. По словам Владимира Путина, сейчас только около 3,5 миллионов имеют возможность улучшить свои жилищные условия.