Ипотека для апартаментов: плюсы и минусы нетипичной недвижимости

Сбербанк вслед за другими крупным кредитными организациями страны начал выдавать ипотеку на приобретение апартаментов. Причем годовая ставка на этот кредит меньше, чем на обычную квартиру — всего 11%. Да и рыночная цена существенно ниже типичной недвижимости. В первую очередь это связано с тем, что в апартаментах нельзя прописаться, ведь они не входят в жилой фонд. Но это не единственная их особенность. Телеканал «360» рассказывает, что нужно знать тем, кто выбирает между квартирой и апартаментами.

Апартаменты — это…

Итак, начнем с четкого определения: апартаменты — это помещения, в которых можно жить, но при этом формально они не относятся к жилому фонду. Чаще всего бизнес-центры продают часть своих квадратных метров под такое жилье, но бывают и отдельно стоящие лофты, особняки и тому подобное.

Треть таких площадей расходится под отели, хостелы и офисы. А 70% апартаментов покупают частные лица как раз для проживания. С одной стороны, история интересная: и архитектура оригинальная, и виды из окон, и расположение (так что банки не зря стремятся на этот рынок — спрос есть). Ну, а с другой — раз предлагают ипотеку по дешевке, значит, что-то с этими апартаментами не так.

Сначала о плюсах

Итак, вы решили купить жилье и колеблетесь между обычной квартирой и апартаментами. Первое, что может вас подкупить, это цена. Да, они действительно дешевле — в среднем на 10−15%. Для примера: однушка в жилой новостройке на Площади Ильича обойдется вам в семь миллионов рублей (кстати, достроят ее только к концу 2018 года). Готовая, на вторичке, с сомнительным ремонтом — уже 7,5 миллиона. Ну, а стильные апартаменты в новом деловом квартале неподалеку — всего 5,7 миллиона.

Выгодный процент

И ипотека — туда же. Если средняя ставка у Сбербанка на вторичку и строящееся жилье начинается от 12% (а наготовое и новое — и того больше), то предложение по новым апартаментам — всего 11,5%. Плюс всевозможные акции: например, в 19 регионах, включая столичный, временный дисконт в 0,5%. То есть взять кредит на покупку лофта можно всего под 11%.

А теперь минусы

Но на этом финансовые плюсы нетипичной недвижимости заканчиваются, начинаются минусы. И не только всем понятные, вроде отсутствия прописки. Есть и малоизвестные подводные камни. Представим, что вы все же купили жилье в здании нежилого типа. Разочарования начнутся уже на стадии оформления документов. Парадокс: квартира есть, а прописки нет. Зарегистрироваться вы там не можете, а значит, никаких социальных услуг в шаговой доступности: ни в детский сад, ни в школу не попасть. Да и нет их, скорее всего, поблизости. Это для жилых домов социальная инфраструктура — обязательное условие строительства, а для офисов — нет.

Некому жаловаться

Так же как и нормы шума или света. Ваши окна вполне могут выходить на железную дорогу или стену соседнего дома, а за стеной может быть мастерская, и тут уже некому жаловаться на круглосуточный шум. Закон о тишине относится только к жилому фонду.

Жилищный кодекс вам вообще не поможет. Если у каждого обычного дома есть своя управляющая компания, которая работает по закону, то в офисном здании — свобода творчества владельца. Решили озеленить территорию возле офисного центра или украсить гирляндами к Новому году — расходы вам в платежку. И, кстати, тарифы за коммунальные платежи в апартаментах тоже выше, чем в домах. В среднем, со всеми дополнительными графами может набежать долларов 500 в месяц. А то и тысяча.

Непосильный налог

Но самое главное — это налог на недвижимость. По новым правилам, он рассчитывается по кадастровой стоимости, а она почти как рыночная. Но, в отличие от жилого фонда, у апартаментов нет налогового вычета в 20 квадратных метров. Да и коэффициент выше. Если для квартир стоимостью до 10 миллионов рублей — это 0,1%, то для студии в офисных зданиях — 2%. Вот и получается, что за однушку площадью чуть больше 30 квадратов годовой налог — около трех тысяч рублей. А за такого же размера апартаменты — 97 тысяч рублей. Никакая разница в первоначальной цене это не отобьет.

Автор: Алина Мухина