• Дом не крепость. Предложения о продаже дач превысили спрос

    На рынке загородной недвижимости наступили вполне предсказуемые перемены: предложения продажи дач превысили спрос на 21,1%.
    Дом не крепость. Предложения о продаже дач превысили спрос

    Эта цифра даже не очень-то и точная, потому что вычисляется слишком уж прямым методом: если предложения по продаже в этом году уже увеличилось на 21,9%, то спрос вырос всего на 0,7% — и простое вычитание меньшего из большего дает эту цифру. Но это лишь то, что объявлено в продажу на официальных сайтах и в частных объявлениях на страницах специализированных бюллетеней и журналов. В действительности многие не пользуются даже этой услугой, а просто вешают баннеры на заборах и стенах дач с отсыломв лучших случаях к мелким риелторам, а чаще всего просто указывают номер своего персонального мобильного телефона. Расчет на удачу: либо кто-то из соседей захочет увеличить свои владения, либо посоветует близким людям, чтобы вместе проводить время за городом, либо возможный покупатель просто случайно окажется в этих местах и захочет задержаться тут надолго.

    На то, чтобы удачно попасть в число тех, кто дает свои объявления о продаже через сайты и при этом еще и продает свою дачку, надежд все меньше и меньше, потому что таких объявлений уже размещено 127 тысяч. На таком «развале» заплутает любой. А после того, как осознает, сколько нужно пересмотреть похожих объявлений, то и вовсе может раздумать. Если, дескать, так активно предлагают, то, во-первых, нужно резко сбивать цены при покупке, а во-вторых, так ли уж это ценно вообще, если столько людей избавляются от своих дач. Рынок сразу проседает. Сбить цену можно только теоретически, ведь у тех, кто предлагает свою недвижимость, в голове всегда держится низший уровень возможного для него, пересечь который нельзя. Иначе продажа потеряет разумный смысл. Столкновение интересов в этом случае, как правило, неразрешимо. Просто в пригородах будет расти число неухоженных, буквально разваливающихся владений, которые не нашли новых хозяев, а старые не в состоянии их содержать.

    Есть еще одна цифра, которую приводит РБК, ссылаясь на популярный портал «Мир квартир»: количество предложений увеличилось на 8,7%, а спрос снизился на 6,3%. Тут даже обычная арифметика не отражает реальности, потому что эти показатели только определяют тенденцию, но не могут претендовать на абсолютную точность. И вот еще одно разночтение в исследованиях. В одних объявлениях цены снизились в среднем на 5,9%, а в других, наоборот, возросли на 8% (до 64,5 тысячи рублей за 1 квадратный метр).

    Утверждается, что повысились цены в Крыму. Там квадратный метр стал стоить в среднем 75,8 тысячи рублей, что обусловило рост на 74%. Увеличение цен отмечено и в Московской области — на 27,9%, оно достигло уже 69,2 тысячи рублей за 1 квадратный метр. А еще подорожала недвижимость в Башкирии — на 20,5%, до 71,9 тысячи рублей за 1 квадратный метр.

    Однако по всем остальным регионам ситуация выглядит иначе: ровно наоборот. Цены в Ленинградской области пока не приводятся, потому что там они очень дифференцированы, в зависимости от близости к заливу, то есть в самых комфортных для отдыха местах. Кроме того, там застройщики уже очень давно скупили самые востребованные земли и поставили на них многоквартирные высотные дома, стоимость квартир в которых идет уже совсем по другому статусу — городскому, а не загородному. Самые престижные поселки вообще ничего не предлагают для продажи, или же тут цены настолько запредельны, что продавец и покупатель договариваются друг с другом с глазу на глаз. Но рано или поздно рынок и здесь установит свои минимумы и максимумы. Такая же картина в элитных поселках Подмосковья и других больших областных центрах России.

    Многие в своих оценках не разделяют продажу крупных дорогостоящих владений с обычными скромными дачами, не отдавая себе отчета в том, что это, по сути, совершенно разный товар. Даже не имеет смысла это анализировать. Дифференциация в обществе достигла таких пределов, что уровень жизни в его отдельных сегментах и рынок оборота дорогих объектов (вилл, квартир, автомобилей) просто уже невозможен для единого анализа.

    В низших слоях общества предложения по продаже дач значительно опередили спрос из-за так называемой рыночной реформы, которая обязывает владельцев перерегистрировать владения даже в том случае, если они просто заняты реконструкцией или перестройкой своих домов. Ожидается введение налога на недвижимость на обычные дачные сооружения. Причем дома нельзя возводить выше трех этажей, а все дополнительные пристройки (кухни, гаражи, сараи) тоже подпадают под тот же налоговый пресс. Таким образом, во многом уравниваются, а в некоторых случаях даже усложняются условия владения дачами в сравнении с ИЖС. Во втором случае это может оказаться единственным местом для проживания семьи (включая пенсионеров, у которых свои льготы), а дача, несмотря на изменение ее налогового статуса, все же считается просто местом отдыха при наличии другой жилой площади, например, в ближайшем городе. Поэтому налог может оказаться неподъемным для многих. Например, в Москве и Московской области он составит 0,1% от кадастровой стоимости. А это уже очень немалые деньги, которые придется платить раз в год. Поэтому-то и выкинуто на продажу большее количество дачных домов со скромными (чаще всего) земельными участками, чем востребовано покупателями.

    В свое время, чтобы приобрести дачу, нужно было обойти десятки неприступных инстанций, скопить средства и запастись силами. Это могли сделать далеко не все. Лишь самые состоятельные ведомства предоставляли своим работникам такие блага. Потом, после крушения советской гражданской правовой системы, многие кинулись в пригороды, чтобы приобрести то, что им было недоступно раньше. Теперь картина совершенно обратная: готовы продать, избавиться с минимальной выгодой для себя, хотя иного места семейного отдыха у большинства горожан нет — цены на турпоездки в зарубежье — да и по стране — запредельно высокие. Сюда добавить цену на транспорт, питание, курортные сборы — и сразу станет понятно, почему многие вообще не могут себе позволить выехать за пределы своего города. А доходы семей в то же время продолжают сжиматься.

    Когда-то, в начале девяностых, многие кинулись за границу, чтобы приобрести там летнюю и даже просто жилую недвижимость. Очень популярными были Кипр, Испания, Болгария, Чехия (Карловы Вары и Прага), Греция, Германия, Австрия, Турция, Италия, Таиланд. Но и там чаще всего рынок был пресыщен предложениями, а те, кто купил недвижимость (редко виллы, обычно скромное жилье в многоквартирных домах в курортных зонах), как только пожелали от нее избавиться после 2014 года, поняли, что этот поезд, как правило, идет только в одну сторону и очень редко откатывается назад. Цены и там стали падать, особенно в местах, которые приглянулись далеко не самым состоятельным нашим соотечественникам. Да и курс валюты стал такой, что ни на жизнь не хватит в тех местах, ни на налоги, ни на местное ЖКХ. Да и с визами одни проблемы теперь. То, что происходит сейчас у нас в стране, во многом повторяет ту ситуацию, но касается она уже неизмеримо большего количества людей. Дачный дом больше не семейная крепость.

    Андрей Бинев, журналист, аналитик