• Дольщиков защитят от долгостроя. Что изменят новые правила продажи жилья в России

    С 1 июля в России изменятся правила долевого строительства. С этого момента застройщики не будут получать деньги от дольщиков. Средства разместят на специальных эскроу-счетах в банках. Такой подход позволит сохранить сбережения покупателя и застраховать его от долгостроя, отмечают аналитики. Но у метода есть и слабые стороны: застройщики вынуждены брать кредит на объект в банке, что приведет к удорожанию квадратного метра.
    Дольщиков защитят от долгостроя. Что изменят новые правила продажи жилья в России

    Со следующего месяца продажи во всех проектах долевого строительства будут проводиться с использованием эскроу-счетов. По новым правилам компании теперь не получают средства дольщиков до момента сдачи объекта, что нивелирует риск долгостроя, объясняют опрошенные «360» аналитики.

    Проблема обманутых дольщиков действительно долгое время остро стояла перед российскими властями. Согласно статданным запервое полугодие 2018-го, свыше 34 тысяч россиян числились в Федеральном реестре обманутых дольщиков. Всего в стране было заморожено по вине застройщиков 880 объектов, большая часть из которых сосредоточена в Челябинской и Свердловской областях.

    В свою очередь, эскроу-счета гарантируют безопасность сделки, отмечает в разговоре с «360» начальник управления сберегательных и комиссионных продуктов банка ВТБ Александр Ефремов. «Подобный инструмент на 100% защищает клиента от потери средств в случае невыполнения обязательств со стороны застройщика. После того как клиент перечислил деньги на эскроу-счет, они блокируются до момента ввода объекта в эксплуатацию. Если по каким-либо причинам компания не смогла достроить жилой комплекс в срок, то средства возвращаются дольщику. В этом и заключается гарантия», — объясняет собеседник «360».

    Причем, если с банком тоже произошли изменения и он, например, обанкротился, то средства на покупку квартиры все равно вернут, добавляет Ефремов. Деньги на эскроу-счетах страхуются Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 миллионов рублей и будут выплачены в обязательном порядке. «При очевидных плюсах для самого клиента процедура приобретения жилья изменится не сильно. Покупателю всего лишь нужно будет один раз прийти в банк и подписать документ об открытии счета. Это занимает буквально несколько минут и делается в удобное для клиента время», — заметил представитель ВТБ. Если же сделка подразумевает ипотечное финансирование, то кредит также перечисляется на эскроу-счет и остается там до момента сдачи объекта.

    Впрочем, обновленный порядок сделок действует не для всех видов недвижимости. Не переходить на новую систему расчета имеют право девелоперы проектов, готовых на 30%, если доля проданных площадей в них превышает 10%. Процедура покупки таких квартир по-прежнему подразумевает заключение договора долевого участия (ДДУ), а деньги перечисляются застройщику. Оформляется договор долевого участия, а деньги напрямую получает застройщик. Из-за того, что девелопер несет меньше издержек, цена на такие лоты может быть ниже рыночной. Но стоит помнить, что никто не страхует покупателя от риска пополнить ряды обманутых вкладчиков.

    Цены на взлете

    Дольщиков защитят от долгостроя. Что изменят новые правила продажи жилья в России | Изображение 1
    Источник фото: РИА «Новости»

    Между тем строить объект застройщикам придется на заемные средства, или выделять их из собственной прибыли. В случае с заемным финансированием речь идет о заключении договоров с банками о предоставлении кредита на срок строительства. По оценкам Минстроя, ставка для застройщиков может составить 6-8%.

    Такой способ приведет к серьезному удорожанию процесса строительства, отмечают опрошенные «360» участники рынка. По оценкам генерального директора ООО «Планета Недвижимость» Александра Саяпина, только за обслуживание эскроу-счета банк берет комиссию в размере 3%. «Также надо учитывать, что после перехода на новый способ финансирования рынок заметно укрупнится: вместо 600 компаний в том же Подмосковье на плаву останется около 150 застройщиков. И цены от этого тоже вырастут», — заметил собеседник «360». По прогнозам эксперта, в ближайшей перспективе квадратный метр подорожает на 3-5%, а в долгосрочной может взлететь на 15%.

    Впрочем, стоимость недвижимости может и не вырасти, поскольку цены на новостройки и так находятся на максимуме, парирует другой эксперт по недвижимости, Олег Бендриков. По его мнению, во многих регионах, в том числе и в Москве и Подмосковье, предложение превышает спрос, а еще большее удорожание может привести к дополнительному снижению интереса покупателя к новому жилью. «В итоге часть клиентов перейдут на вторичный рынок, где цена может быть ниже, поскольку лот выставляет частный продавец. В моей практике были случаи, когда в том же доме застройщик продавал квартиру на 20% выше, чем частник», — подчеркнул собеседник «360».

    Согласно исследованию «Авито Недвижимости», квадратный метр жилья в России с июня по декабрь 2018 года подорожал на 3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Причем самый активный рост пришелся на квартиры в Новосибирске, Волгограде, Иркутске и Казани — там жилье подорожало на 8-10%. При этом Москва стала единственным городом, где цены на новостройки и вторичный рынок даже немного снизились: на 2 и 1% соответственно. Средняя стоимость квадратного метра составила около 200 тысяч рублей.