Заработать на жилье: когда лучше всего сдавать квартиру

Сдать квартиру в аренду не менее сложная задача, чем найти съемное жилье. Отдавая свою собственность в пользование незнакомым людям, нельзя быть уверенным в сохранности жилья и имущества. Избежать проблем поможет правильно составленный договор. Специалисты в сфере недвижимости рассказали телеканалу «360», на что стоит обращать внимание при поиске потенциальных арендаторов и сдаче квартиры.

Когда следует сдавать квартиру

Цены на рынке недвижимости зависят от сезона. Как правило, арендаторы активизируются в своих поисках к осени, а значит, и сдавать жилье выгоднее после того, как заканчивается сезон летних отпусков.

«Какой сезон самый выгодный для сдачи жилья в наем? Все хозяева квартир, особенно неопытные, спрашивают об этом у риелтора. Ответ один, причем ситуация повторяется из года в год. Осень. Даже в сложных экономических условиях, когда наймодателей больше, чем нанимателей, цены на квартиры растут именно в этот период. Пик приходится на конец августа — сентябрь», — рассказала заместитель генерального директора агентства недвижимости «Невский простор» Алла Шинкевич.

«На московском рынке арендного жилья всегда наблюдается затишье поздней весной и летом примерно до середины августа. Летом меньше желающих снять жилье, так как заканчивается учебный год в школах и вузах, кто-то переезжает за город, возвращается на малую родину и ищет временную работу там. С окончанием этого сезона связано и осеннее обострение, когда растет спрос на съемное жилье», — добавил доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов.

По словам основателя и генерального директора компании «33 слона» Игоря Калганова, именно в сентябре собственники могут пробовать повышать цены, на этот месяц приходится пик спроса, поэтому есть шанс сдать жилье подороже. Однако и заламывать стоимость не стоит. Чтобы понять, какую цену установить за аренду, необходимо изучить рынок.

«Сдавая квартиру в первый раз, собственник часто хочет сдать ее подороже, однако не стоит слишком долго держать высокую цену. Если спроса нет, лучше тестировать и постепенно снижать стоимость, наблюдая, при какой начнут приходить целевые клиенты. Также собственники жилья, которые сдавали квартиру год назад, выходят на рынок с прошлогодней ценой и условиями, хотя ситуация довольно быстро меняется», — сказал основатель и генеральный директор компании HomeApp Алексей Игошин.

На что обратить внимание при заключении договора об аренде

Все без исключения специалисты советуют прописывать условия сдачи квартиры в договоре, иначе проблемы могут возникнуть как у арендатора, так и у собственника жилья. Причина, почему многие пренебрегают этим советом, — бумажная волокита и налоговые сборы.

«Именно договор поможет решить спорные моменты при окончании срока, ремонте, ответственности за порчу имущества, режиме использования арендованного жилья, необходимости выселить жильца или, наоборот, остаться», — сказал Цыганов.

По его словам, кроме паспортных данных арендатора, в договоре можно прописать возможность изменения арендной платы, которая может варьироваться в зависимости от обстоятельств.

«Наилучшая защита от проблем при аренде или сдаче жилья — постараться учесть все нюансы в договоре и зафиксировать в нем состояние квартиры, ее обстановку, показания счетчиков и так далее. В договоре фиксируются правоустанавливающие документы на квартиру и паспортные данные арендатора, чтобы его можно было разыскать при необходимости. Хорошо еще позаботиться о возможном и вполне вероятном изменении ставки арендной платы. Это может быть связано как с инфляцией, так и с иными причинами позитивного или негативного свойства. Например, летом 2016 года дополнительным фактором при выборе квартиры в центре Москвы стала программа обновления улиц, в результате которой могла временно понизиться комфортность жилья. Но зато уже осенью обновленная прогулочная зона или красивая улица стали фактором, увеличивающим спрос. Также следует оговорить возможные дополнительные издержки, которые могут появиться в будущем.

Например, оплата труда консьержа и охраны придомовой парковки достигают тысячи рублей в месяц, и эти платежи могут быть существенными для небольших квартир", — рассказал профессор.

Калганов советует также изучить информацию о потенциальном жильце, а при заключении договора прибегнуть к помощи проверенной риелторской конторы — специалист поможет составить документ правильным образом.

«При возможности лучше сотрудничать с проверенным агентом или компанией-посредником. Обычно они берут на себя все тонкости и помогут подстелить соломку на все возможные случаи. Самое главное — проверка документов. Владелец жилья должен изучить информацию о потенциальном жильце (мы, например, проверяем, не находится ли арендатор в федеральном розыске и нет ли у него долгов перед банками)», — сказал гендиректор компании «33 слона».

Даже если вы планируете сдать квартиру знакомым, все равно заключайте договор, советует представитель агентства недвижимости «Невский простор» Алла Шинкевич. Это поможет не только гарантировать своевременную оплату, но и сохранить дружбу в случае разногласий.

«Многие считают, что надежнее селить в своих квартирах знакомых, часто без договора. Эта ошибка многим стоила и денег, и дружбы. Сдача квартиры в наем — это бизнес, и надо все оговаривать. В договоре должны быть и штрафные санкции за неуплату в положенное время, и сроки выселения, если наниматель перестал платить. Ведь хозяин квартиры рассчитывает на эти деньги, на получение оплаты каждый месяц. Для многих пенсионеров это жизненно важно», — сказала специалист.

Опись имущества и страховка

Кроме договора, специалисты советуют составлять опись имущества. В документе необходимо указать количество и качество мебели и бытовой техники.

«При сдаче квартиры в наем обязательно составляется опись имущества, а при отъезде жильцов хозяин обязан проверить, все ли на месте, исправна ли техника. Страховой депозит используется в качестве компенсации за убытки по вине нанимателя», — пояснила Шинкевич.

Не лишним будет и застраховать жилье и имущество, однако, как правило, арендаторы прибегают к этому лишь в редких случаях, в основном из-за дополнительных расходов.

«В редких случаях владельцы квартир страхуют свое имущество и ответственность перед собственниками или нанимателями других квартир. В то же время арендатор может нанести существенный ущерб имуществу владельца квартиры и его соседям.

От этих проблем защищает страховой полис, главное при этом не забыть указать, что жилье сдается или может сдаваться в аренду. Тариф будет немного больше, но и риск от арендаторов, многие из которых не сильно беспокоятся об арендованном имуществе, выше. Кстати, арендатору тоже можно и нужно страховать ответственность, ведь если будет доказана его вина в заливе или пожаре, то оплачивать ущерб придется в итоге ему», — рассказал Цыганов.

Главные ошибки наймодателей

Специалисты в сфере недвижимости не советуют использовать полученный от жильца депозит в качестве оплаты квартиры за последний месяц. Не стоит также забывать посещать жильцов каждый месяц.

«В результате собственник может найти свою квартиру с поломанной техникой, мебелью, а ключи брошены под коврик или вообще увезены в неизвестном направлении. <…> Многие наймодатели по полгода не посещают свои квартиры, не следят за оплатой счетов за электричество, за коммунальные услуги, не знают: те ли люди проживают в квартире, на чей паспорт оформлен договор. Необходимо раз в месяц посещать свою квартиру, тогда многих неожиданностей можно избежать», — советует Шинкевич.

Часто арендаторы не продлевают договор, если с жильцами не возникает проблем. Это тоже ошибка. Даже если арендаторы аккуратно ведут быт и не пытаются вас обмануть, проблемы могут возникнуть из-за несчастного случая.

«Ошибка наймодателя — не продлевать договор. Как говорится — живут и живут. Но в экстренном случае: пожар по вине жильцов или протечка на все этажи вниз, кто должен за это платить? Хозяин не сможет доказать, что это не его вина», — добавила замдиректора агентства недвижимости.