Кадастровая оценка земельных участков неверна в 70-80% случаев - эксперт

С 2015 года налог на земельный участок рассчитывается, исходя из его кадастровой стоимости. Генеральный директор группы компаний "ГЕО Девелопмент" Максим Лещев в интервью "360 Подмосковье" рассказал о том, какие критерии учитываются при оценке земельного участка, как связаны кадастровая и рыночная стоимость и нужно ли гражданам обращаться к независимым экспертам.

Фото: Public domain

 - Кто производит кадастровую оценку земельных участков?

 - У Росреестра свои взгляды на оценку и свои методики. К сожалению, они разработаны с явными нарушениями. Как они работают на практике, никому не известно, но, тем не менее, мы видим явные ошибки повсеместно. Ее производят оценочные лицензированные компании по каким-то механизмам, которые обычному человеку неизвестны и непонятны.

 - Как происходит эта оценка? С выездом на место, визуально или по каким-то архивным документам?

 - Она производится без выезда на местность. Кадастровая стоимость,  по логике Росреестра, не равна рыночной. Государство принимает решение, что нужно оценить участок в какую-нибудь стоимость. И она назначается не для того, чтобы продать, а для того, чтобы взимать налоги. 

 - Соответственно, выгоднее сделать кадастровую стоимость более высокой?

 - Они стремятся сделать ее логичной, но, к сожалению, в 70-80% случаев это неправильная оценка. 

Как правильно высчитать кадастровую стоимость своего участка

 - Какие критерии в оценке заложены? Расположение, удаленность от Москвы, приближенность к каким-то трассам?

 - Приближенность к трассам, статус, примыкание к деревне, размер участка, природные характеристики. Ключевое - это юридический статус: индивидуальное жилищное, промышленное, сельскохозяйственное строительство и так далее.

Фото: Public domain

- Почему часто назначают кадастровую цену, за которую сегодня продать землю не получится?

 - Оценка была в 2013 году. И она переоценивается раз в три года по Московской области и раз в два года по Москве. Поэтому оценивали разово по каким-то формулам, которые учитывали в себе те самые параметры, которые мы обсуждали в прошлом вопросе. 

 - Почему не принимается во внимание снижение спроса, а значит, снижение рыночных цен на недвижимость?

 - Для государства кадастровая оценка не равна рыночной, главное, чтобы юридические и физические лица платили налоги. Соответственно, если кадастровая стоимость завышена, мы переплачиваем.  В этом случае мы должны уже через суд или комиссию доказывать, что это неправильная установка цены, и государство нас обирает. 

Как оспорить кадастровую оценку земли в Подмосковье 

 - Стоит ли людям обращаться к независимым экспертам, учитывая, что это стоит достаточно больших денег сегодня?

 - Методология оспаривания кадастровой стоимости сегодня такова, что мы вынуждены заказывать оценку у независимых оценщиков. Для участка в 5-6-10 соток она стоит до 10 тысяч рублей. Готовится отчет, который впоследствии подается в комиссию, и комиссия, бывает, без суда принимает решение о снижении кадастровой стоимости, потому что в отчете указано, что кадастровая стоимость значительно выше рыночной, поэтому нелогично установлена.

Что делает оценщик? Вот есть, допустим, участок 5-6-10 соток, оценщик открывает интернет-издания, журналы и смотрит цену на участки в данном районе. Он ищет аналоги, 5-10 аналогов, сколько нужно по регламенту. И доказывает в своем отчете, что цена не 100 рублей, допустим, а 50. Потому что у всех соседей она такая же. Если комиссия видит, что это действительно так, она без суда может принять решение о снижении кадастровой стоимости на какой-то процент. 

Фото :Public domain

 - Допустим, они не смогли это решить без суда. С вашей точки зрения, насколько эффективна практика объединения в группы для подачи заявления в суд? 

 - Обращение в суд - это пока что единственный способ, если решение комиссии вас не устраивает. Сначала мы идем в комиссию, если комиссия говорит, что она может снизить только, скажем, на 20%, а мы хотим 60%, потому что мы не хотим платить столько налогов, то суд может внимательно рассмотреть заявку, отдать на экспертизу, которая стоит 70 тысяч рублей. Причем, экспертиза оплачивается в случае выигрыша государством, в случае проигрыша - заявителем. В группу объединяться не надо, разные собственники - разные дела. 

Напомним, в апреле губернатор Московской области во время "Прямого разговора" на телеканале "360 Подмосковье" сообщил, что жители региона и юридические лица часто обращаются по вопросам кадастровой оценки. Андрей Воробьев отметил, что в регионе была создана специальная комиссия , которая может пересматривать оценку.