Головная боль арендатора: как правильно снять квартиру в Москве

Поиск квартиры для аренды в Москве порой превращается в настоящую головную боль. Арендаторы заинтересованы не только в том, чтобы найти жилье по выгодной цене, но и попытаться сэкономить при обращении к риелтору. Кроме того, существует риск «развода» — в настоящее время работают множество схем для обмана. Даже если вам, наконец, удалось найти съемное жилье и заселиться, проблемы могут возникнуть и после: при несчастном случае, бытовой аварии или попросту из-за того, что не обговорили все нюансы с собственником. Специалисты в сфере недвижимости рассказали телеканалу «360», как минимизировать риски и не потерять деньги при поиске жилья в Москве.

Когда следует искать жилье

Любой специалист ответит, что цены на съемное жилье традиционно повышаются в начале осени. С другой стороны, в так называемый «мертвый сезон» предложений на рынке меньше.

Фото: Public domain

«Пик спроса на аренду квартир — осень, в то время как июль-начало августа, декабрь-январь для аренды — «мертвый сезон». Цены на квартиры при этом растут вместе со спросом. Поэтому сдавать квартиру лучше всего в начале осени или весной, а искать оптимально в эти «мертвые месяцы» — в это время некоторые собственники будут готовы вам уступить. Единственное, стоит быть готовым к тому, что в эти месяцы часть собственников, скорее всего, уедет в отпуск или на дачу, поэтому не все из них смогут ответить на звонки и показать квартиру», — рассказал основатель и генеральный директор компании HomeApp Алексей Игошин.

В последнее время даже в пиковый сезон предложения примерно на треть превышают спрос, что, конечно, на руку арендаторам.

«Причин такого положения дел несколько. Во-первых, из-за кризиса многие уезжают из Москвы в другие регионы страны или подыскивают более бюджетное жилье в Подмосковье. Во-вторых, на рынке аренды стали появляться так называемые инвестиционные квартиры: во время ослабления рубля многие вкладывали сбережения в квадратные метры, однако перепродать недвижимость оказалось непросто, спрос со стороны покупателей квартир также просел. В результате арендаторы могут сегодня диктовать свои правила игры и добиться дисконта от собственников квартир», — пояснил руководитель проекта «Рамблер/недвижимость» Rambler&Co Олег Голубцов.

По его словам, в таком случае вы можете торговаться с хозяином жилплощади. Однако если он не идет на уступки, следует поискать другой вариант, так как опять же предложение превышает спрос.

«Поскольку рынок переполнен, найти сегодня квартиру с качественным ремонтом и приемлемой стоимостью не составляет никакого труда. Для справки, арендные ставки на „однушки“ в Москве начинаются в настоящее время от 18−20 тысяч рублей», — уточнил Голубцов.

Однако цены снизились не во всех сегментах: например, стоимость однокомнатных квартир у метро стабильна в любое время, так как и спрос в этом сегменте остается высоким. Также цены не изменились на комнаты в центре столицы.

Для тех, кто хочет снять жилье в премиум-сегменте, основатель и генеральный директор компании «33 слона» Игорь Калганов советует заняться поисками весной или в начале лета.

Можно ли снять квартиру без риелтора

Обойтись без агента можно, но это достаточно утомительно, считают эксперты. При самостоятельном поиске квартиры на специализированных сайтах необходимо обращать внимание на любые мелочи, чтобы не стать жертвой обмана. Специалист все-таки более опытен и сразу сможет распознать мошенников.

Фото: Public domain

«Чтобы найти квартиру, стоит промониторить базы объявлений. Если жилье планируется снять без агентской комиссии, которая может доходить до 100% от месячной платы за квартиру, нужно указать этот критерий в поисковой системе. Стоит заметить, что в настоящее время агенты все чаще снижают размер своего вознаграждения или же распределяют его напополам между собственником недвижимости и арендатором. Таким образом, условия для квартирантов являются все более привлекательными», — рассказал Голубцов.

«Главный фактор, который может удержать от поиска самостоятельных решений, время. Искать варианты и их обзванивать интересно только первое время, это действительно тяжелая работа с информацией, которую нужно уметь быстро проверить. Риелтор снижает трансакционные издержки, и избежать его можно, только приняв их на себя», — считает доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов.

Есть и другая схема — найти квартиру, прибегнув к помощи риелтора, но договориться об аренде уже непосредственно с собственником. Однако гендиректор компании «33 слона» Игорь Калганов не советует прибегать к нечестным методам.

«Обойти» риелтора можно: пообщаться за спиной с хозяином, заплатить деньги напрямую, сэкономить на комиссии. Но тогда нужно быть готовым к тому, что риелтор в любой момент может «обойти» и вас. Все-таки опыта у него гораздо больше, а новичка легко обвести вокруг пальца. Если хочется обойтись без посредника, лучше искать варианты на специализированных сайтах или группах в соцсетях, где предлагаются квартиры от собственника. Так не придется переплачивать агенту за услуги», — пояснил он.

На что обращать внимание при самостоятельном поиске квартиры

Во-первых, при поиске нужно обращать внимание не только на жилплощадь, но и на район, наличие инфраструктуры, транспортную доступность. Не лишним будет познакомиться с соседями. Даже если вам удалось быстро найти подходящий вариант, не следует спешить и в тот же день заключать договор, однако затягивать с решением специалисты тоже не советуют.

«Ошибкой станет как слишком долгий поиск идеального варианта, так и поспешное согласие на первую попавшуюся квартиру без просмотра альтернатив. Во всем должна быть мера: квартиру мечты можно искать полгода, при этом масса достойных предложений пройдет мимо. При поспешном поиске, арендаторы часто забывают изучить район, подъезд и соседей. Хотя тут их может ожидать сюрприз в виде постоянных ремонтных работ за углом или маленькой, но очень громкой собаки в соседней квартире <…> Не стоит затягивать с принятием решения и пытаться тем самым «подвинуть» собственника по цене. Скорее всего, у него есть выбор из нескольких квартирантов. Нужно быть объективным и идти на торг в том случае, если вы видите, что цена действительно завышена», — советует Игошин.

Как распознать мошенников

Видов обмана много. Во-первых, не следует быть слишком падким на низкие цены и верить хозяевам на слово.

«Для того чтобы распознать „фейковое“ объявление, стоит изучить рынок. Цена ниже рынка — плохой сигнал. Конечно, это может быть реальное предложение, а дисконт связан с обстоятельствами арендодателя. Однако чаще всего такие объявления размещают мошенники. Заинтересованным клиентам они чаще всего предлагают внести аванс под расписку без заключения договора. Или же сдают такие квартиры сразу нескольким арендаторам», — рассказал Голубцов.

Фото: Public domain

Кроме того, мошенники могут подделать документы о собственности. К сожалению, даже среди риелторов можно наткнуться на обманщика.

«В наше тяжелое время многие квартиросъемщики допускают главную ошибку, пытаясь сэкономить деньги на комиссионных, они платят за услуги информационных агентств. Они теряют и деньги, и возможность снять квартиру. Услуги «информационников» стоят сейчас около восьми тысяч рублей. Деньги не возвращаются, телефоны агента отключены, двери якобы агентства заперты. Кстати, и вывески, скорее всего, там никакой не было. Также практикуются встречи с агентом этих агентств, например«где-то в центре». Звучит это так: привозите деньги, а мы вам все найдем. Люди отдают деньги мошенникам, а результат нулевой. Вот тогда человек идет в агентство с юридическим адресом, рекламой на надежных сайтах, и риэлтор находит для него квартиру, но комиссионные за услуги приходится платить второй раз. Ни один риэлтор, работающий в нормальном агентстве, не берет комиссионные до составления и подписания договора на аренду квартиры, до проверки документов на квартиру и до проверки ключей. Это этика агентств по недвижимости», — рассказала заместитель генерального директора агентства недвижимости «Невский простор» Алла Шинкевич.

Бывает, что мошенники — якобы собственник и риелтор — работают в сговоре. Чтобы избежать обмана, следует очень внимательно изучать документы и не полагаться на непроверенного агента.

«Агент может быть в сговоре с якобы хозяином, который, возможно снял квартиру посуточно, а сдал поочередно на длительный срок нескольким нанимателям. Документы не должны быть заламинированы, требуются оригиналы, а не копии. Если владельцев не один человек, то при сдаче квартиры необходимо согласие остальных на сдачу квартиры, присутствие или нотариальная доверенность. Родители могут быть на даче, а взрослый сын-наркоман в это время сдал квартиру на длительный срок. Представляете и нанимателей, и родителей при встрече в квартире?» — пояснила Шинкевич.

Обязательно ли заключать договор об аренде

Заключать договор об аренде обязательно даже в том случае, если вы самостоятельно нашли жилье или даже сняли квартиру у знакомого. Это позволит не попасться на предложения мошенников.

Фото: Public domain

«Видов мошенничества много, главное при самостоятельной аренде квартиры проверить право собственности на жилье, причем важно заручиться согласием на сдачу недвижимости всех владельцев. Рекомендуется заключать договор хотя бы на 6−11 месяцев, в нем нужно указать паспортные данные всех участников сделки, прописать имущество, которое находится в квартире, его состояние, также следует зафиксировать режим оплаты. С договором спокойнее и надежнее всем участникам сделки — и владельцу квартиры, и арендаторам», — сказал Голубцов.

Договор об аренде не нужно регистрировать, он все равно будет иметь юридическую силу, если возникнут спорные моменты. Главное, подробно прописать в документе интересы обеих сторон.

«Договор — ключевой документ, без которого просто нельзя снимать и сдавать жилье. Его не нужно регистрировать, не обязательно прибегать к помощи юристов. Главное, чтобы в нем были учтены интересы всех сторон», — подтвердил гендиректор компании «33 слона».

Заключая договор, обращайте внимание на каждый пункт, особенно это касается условий депозита.

«Наниматели очень часто невнимательно читают договор, особенно часто не обращают внимания на пункт о депозите, а ведь хозяин имеет право по этому пункту не отдавать депозит, если наниматель несвоевременно предупредит о своем отъезде. Обычно за месяц наниматель должен сказать или в письменной форме предупредить хозяина о прекращении договора. Иногда наниматель даже не помнит, через какое агентство снял квартиру, куда обращаться за помощью в сложных ситуациях, даже не знает, куда спрятал договор, какие у него права. Что сказать на это? Будьте внимательны, не торопитесь при составлении договора, ведь это ваши деньги, ваши нервы. Удачи вам в этом нелегком процессе», — заключила Шинкевич.