Рынок вторичной недвижимости в России может рухнуть

В течение многих лет российские риелторы работали на растущем рынке спроса. Предложение не успевало за спросом, цены на жилье и коммерческую недвижимость были во многом "перегреты". Какая сейчас конъюнктура цен на рынке коммерческой и жилой недвижимости, "360 Подмосковье" рассказала независимый финансовый эксперт, кандидат философских наук Елена Фельгенгауэр.

Ранее цены на недвижимость были выше, так как банки были завалены дешевыми западными деньгами и охотно раздавали ипотечные кредиты; рост валового внутреннего продукта (ВВП) был стабильным. Кроме того, платежеспособный спрос, поддерживаемый ипотекой, поглощал все, что предлагал рынок, налог на недвижимость для физических лиц был незначительным и всерьез не увеличивал текущие расходы на содержание жилья.

Фото: pixabay.com

Начиная с 2014 года на рынке недвижимости как жилой, так и коммерческой наблюдается некоторый застой, а в некоторых сегментах даже спад. Что же случилось? Во-первых, рост ВВП сильно замедлился, а с учетом инфляции даже показывает отрицательные значения. Это вызвано в первую очередь падением цен на нефть.

Дешевые западные кредиты тоже больше не фигурируют на финансовых рынках в связи с непростой геополитической конфигурацией России. Учетная ставка  ЦБ повысилась, сделав кредиты для населения практически недоступными. Эти макроэкономические факторы в значительной степени повлияли на экономическую ситуацию в целом. Вдобавок сильно ослаб рубль, почти вдвое. Это резко сократило импорт товаров и услуг.

Все эти явления не могли не затронуть и рынок недвижимости. В Москве в течение 2014 и первой половины 2015 года закрылось несколько сотен ресторанов и кафе, закрываются ателье и химчистки, сокращаются и закрываются предприятия малого и среднего бизнеса. Все это ведет к высвобождению арендных площадей, и увеличению предложения на рынке коммерческой недвижимости. Одновременно значительное количество людей переводят на сокращенную рабочую неделю или вообще увольняют, что уменьшает платежеспособный спрос  на аренду жилья.

Фото: pixabay.com

На вторичном рынке жилой недвижимости – похожая картина. Подавляющее большинство ипотечных кредитов банки выдают совместно с застройщиками, которые компенсируют частично заниженный процент по ипотечным заемам. Платежеспособный спрос на вторичное жилье, который подпитывался  большими объемами ипотечных кредитов стремительно сворачивается. Сейчас квартиры покупают в основном по альтернативным схемам: сначала продают то, что имеют, а потом покупают что-то взамен.

Ситуацию осложняют изменения в законодательстве. С 1 июля 2015 года все владельцы жилья будут платить отчисления на капитальный ремонт, что увеличит коммунальные платежи, а начиная с 2016 года – налог на недвижимость, исходя из кадастровой стоимости жилья. А это цифры, приближенные к сегодняшним рыночным ценам.

В результате такого негативного воздействия рынок вторичного жилья почти остановился. Если владельцы коммерческой недвижимости, будучи связанными обязательствами по кредиту, снижают цены на недвижимость , находящуюся в залоге у банка, и задают тем самым вектор на понижение средней рыночной цены, то владельцы жилья пока не осознали всей опасности сложившейся ситуации.  А между тем спрос продолжает сжиматься и практически полностью удовлетворяется за счет новостроек. Предложение же растет по экономическим причинам, перегревая рынок. Ситуация складывается таким образом, что если волевым решением не начать снижать цены на 15-20%, а в некоторых случаях и 25% , этот сегмент рынка недвижимости может рухнуть и обрушить весь рынок.

Если следить за ценами в новостройках, можно сказать, что они понизились на типовое жилье примерно на 15%, но если обозначить цены за квадратный метр в долларах получится 40% или даже больше.  Новостройки luxury снизились в долларовом исчислении незначительно, а в рублевом – даже немного подорожали. Но в целом – продажи не растут.

Какой же выход из этой ситуации можно предложить нашим клиентам? Прежде всего осознать , что подешевела не только их квартира, это произошло со всем вторичным жильем. Это значит, что продав дешевле их квартиру, мы сможем купить для них другую – тоже дешевле. Но если не снижать цену и ждать, то надо понимать, что в краткосрочной перспективе она может только понизиться, а повышение цен даже в долгосрочной перспективе не просматривается.

Ранее сообщалось, что из-за экономического кризиса в стране в Москве сильно пострадал рынок вторичной недвижимости. Во втором квартале 2015 года в столице было зарегистрировано на 40% меньше продаж квартир этого сегмента, чем в 2014 году. Читать далее>>