Владимир Воронин, президент ФСК "Лидер": цены на недвижимость вырастут на 10-12% к концу года

 - Владимир Александрович, здравствуйте. Есть маркетинговые исследования, которые говорят, что стоимость квадратного метра в Москве и Подмосковье практически сравнялась. По вашему опыту, так ли это? И если это правда, что делать, чтобы удержать покупателя на подмосковных объектах?

  - Это не так. Если взять самую дешевую квартиру в Москве и самую дорогую в Подмосковье, то, наверное, можно найти пересечения. Но в целом локация, район, качество жилья - до сих пор разница с Москвой процентов на двадцать. Второй вопрос, что года два или три назад эта разница была почти в 2 раза. И люди явно выбирали Московскую область перед Москвой. То сейчас, конечно, 20% многих людей побуждает покупать в Москве. Почему в Москве выровнялась цена? Я давно уже про это рассказывал: 5 лет назад, когда пришел Собянин, он запретил все строительство, и был огромный дефицит жилья. Но сейчас люди собрались, выстроились какие-то правила игры, началы выдавать разрешения на строительство. И Резко пошла реорганизация промзон по Москве. Сколько прошло, 6 лет, как пришел Сергей Семенович? Вот за 6 лет рынок наполнился предложением и цена в принципе сровнялась. То есть, 20% - это и есть разница в себестоимости строительства между Москвой и Московской областью. Но если мы говорим про жилье эконом/комфорт-класса. Москва вообще была уникальным городом, в котором можно было купить квартиру только в 2 раза дороже. 

Сейчас, если брать какие-то уникальные проекты, то на них цена не упала. Если брать объекты массового сегмента, да, она упала, и где-то на 20-25% выше сейчас, чем в Московской области.  Но это уже психологический предел, где люди готовы чуть-чуть побольше заплатить, но переехать в Москву. Поэтому виден определенный отток людей. 

Сейчас в принципе снизился спрос на все предложения, сейчас достаточно большое затоваривание квартирами в Московской области. И в основном это затоваривание неудачными проектами. То есть, когда-то в 2014 году покупали все, потому что росло все, то на рынок вышло много непригодных для жизни проектов. Не хочу никого обижать, поэтому не буду называть конкретные объекты. Они известны, где спрос упал в десятки раз. Потому что, когда покупателей стало мало, покупатели стали более разборчиво подходить к проекту. И выбирает проект, в котором удобно жить. Поэтому лучше за 80-85 тысяч рублей купить квартиру рядом а Подмосковье в комфортном районе недалеко от Москвы, потому что сейчас в любом случае пока паритет рабочих мест в сторону Московской области. И покупатель смотрит при покупке, сколько он будет добираться до работы, которая в основном находится в Москве. И потому предпочитают купить квартиру за 80-85, чем за 50-55 в дальнем Подмосковье стоящий посреди деревни одинокий дом. Или какой-нибудь гиго-проект 13 млн квадратных метров в 20 км от Москвы. То есть, народ выбирает. Поэтому спрос в целом упал, но на удачливые проекты, которые я могу перечислить, он достаточно стабильный, ну, может, падение процентов пятнадцать. 

 - Какие скидки застройщики предлагают летом? Правда ли, что лето 2016 самое дешевое, и нужно жилую недвижимость брать именно сейчас? 

 - Да, правда. Есть бытовая причина. Летом строителям, генподрядчикам, рабочим выгоднее работать. Летом больше выработка, тепло, солнышко, не надо прогревать бетон. Все строители хотят успеть сделать всю отделку в теплый период, потому что она получается дешевле. Соответственно, количество денег, требуемых девелоперам на стройку, больше на 15-20%, чем в зимний период. А люди, наоборот, в основном отдыхают. Отпуска. Тоже такая тенденция, она была в кризис 2008 года, и в этот кризис, что строительные материалы и зарплаты начинают расти где-то через 1,5-2 года после начала кризиса. И как раз этим летом арматура выросла в 2 раза, рабочая сила, в связи с ужесточением миграционного законодательства, за год выросла примерно на 30%.  Сейчас на самом деле наблюдается дефицит кадров. Именно рабочих кадров. А так как сейчас девелоперам нужны деньги, то они не могут себе позволить поднять цены на жилье. Денежный поток нужен. Поэтому сейчас действительно многие проекты продаются в ноль, а иногда и в минус, потому что летом нужны деньги, в сентябре мы все поднимем. Хочется в сентябрь прийти с готовыми, построенными домами. Потому что всегда дома большей готовности дороже продаются. Поэтому действительно держать цены на таком уровне уже невозможно, потому что это уже ноль. В ноль можно еще работать, но когда работаешь в минус, тут как-то уже задумаешься, зачем тебе это нужно. 

Действительно девелоперы понимают, что, работая в ноль, они не начинают строить некоторые дома, которые планировалось строить в этом году. Поэтому к сентябрю-октябрю достаточно резко упадет предложение. В квартирах, потому что квартиры все равно продаются, предложение вымывается, а новые не строим. Поэтому уменьшится количество предложений и за счет того, что себестоимость проекта уже приблизилась к продаваемой стоимости, то конечно, мы поднимем цены, потому что что-то надо зарабатывать и кормить людей. Поэтому в сентябре повышение будет однозначно. Я не могу сказать конкретно в сентябре ли, в октябре или в ноябре, но к концу года 10-12% точно. Причем, это достаточно осторожное предположение. В нормальный период, в нормальный девелоперовский цикл, чтобы развиваться, строить, рентабельность должна быть 16-20%. Сейчас рентабельность 2-3%. Когда я говорю 10-12%, это значит, что мы вернемся к рентабельности 14%. Ведь надо покупать новые площадки, нужно развиваться. Если не закрываться, то есть, фактически достроить то, что у тебя есть, и закрыться, что тоже у многих девелоперов это одна из причин, когда девелоперы потеряли интерес к строительству на этих землях. Строительная себестоимость явно растет, а в ноль долго никто продавать не будет. А психологически сейчас да, люди смотрят - скидки 10-12%. Даже если у тебя уже низкая цена, и ты говоришь "2% скидки!", это психология, люди говорят: "Мало! Другие дают 10-12% " Есть скидки 25-30%, но здесь надо уже задуматься. Либо это действительно такой маркетинговый ход - поднять цены на 20% и скинуть на 25%. Либо это уже что-то такое, близкое к обманутым вкладчикам.   

 - Владимир Александрович, основные опасения людей при покупке квартиры в новостройке, да еще и по очень низкой цене, это то, что эта новостройка превратится в долгострой. Что делать, чтобы не пополнить ряды обманутых дольщиков?

  - Сейчас действительно сложный период. Поэтому я думаю, что тут стоит не у меня спрашивать совет, а есть такой жесткий мониторинг с 214 ФЗ, это и в Московской области мониторят, и в Москве, и составляют списки девелоперов, которые достаточно надежны. Кажется, они даже опубликовываются на сайтах Московской области. Просто там надо посмотреть по надежности, потому что там действительно мы задаем огромное количество параметров, они действительно следят, причем вплоть до отчетов из бухгалтерии, мы сдаем отчеты из бухгалтерии, что мы деньги дольщиков не потратили никуда в другое место. И если такое происходит, то сразу же автоматически девелопер попадает в желтую, в красную категорию. В Московской области видно по цветам: зеленая, желтая, красная. Поэтому степень надежности застройщиков. Конечно, если я раньше говорил, что 214 ФЗ, смотреть… Сейчас, если смотреть в целом, не то, что не работает, я сейчас, наверное, говорю какую-то вещь, сейчас мне Антимонопольный комитет скажет, мол, о чем ты говоришь, ты фактически советуешь покупать у 20 застройщиков? Но вот если по-честному, я бы сейчас не рискнул покупать у мелких застройщиков, и у многих крупных, которые ведут достаточно агрессивную политику. Фактически только 1 совет: посмотрите, в какой категории находятся застройщики. И на всякий случай купить у застройщика, который в зеленой категории. В самой первой категории. Потому что, несмотря на то, что смотрят область, область или Москва, там есть определенная возможность приукрасить финансовое состояние, поэтому, если ты в желтой категории, значит, что-то ты там недоприукрасил. Может быть по жизни ты еще хуже. Но если уж в красной, как Су-155, об этом уже сейчас можно легко говорить, компания в достаточно плохой ситуации оказалась, вот у таких компаний, конечно, покупать нельзя. 

И с мелкими компаниями, хотя есть и хорошие мелкие компании, которые действительно построят, и абсолютно добросовестные, но дать физическому лицу, как это понять и проверить? Я даже не знаю, как это сделать  путем подручных средств. Поэтому, пока тяжелая ситуация, лучше покупать у больших надежных компаний.