Сергей Коротченков, генеральный директор RDI Group. Взаимоотношения власти и девелоперов

За всё платят потребители. Государство считает, что школы и детские сады — это забота девелоперов. Строители же предлагают бремя социальной ответственности разделить. О взаимоотношениях власти и строительного бизнеса мы поговорим с Сергеем Коротченковым, генеральным директором RDI Group, это "Интервью 360".

— Ваша компания позиционирует себя как девелопер, который уделяет внимание архитектуре, дизайну. Действительно, ваши проекты довольно интересны, и Вы делаете ставку на комфорт проживания. Становятся ли от этого дороже Ваши квартиры и кто Ваш покупатель?

— Интеллектуальная составляющая, которая позволяет сделать жизнь лучше, не очень много стоит, если посмотреть на объем всех инвестиций, которые необходимы для проекта, поэтому продуманность решений изначально не приводит к удорожанию недвижимости, наоборот, она приводит к её удешевлению. Современная жизнь невозможна без качественного ЖКХ и без качественного телекома. Понятно, что современные средства коммуникации — интернет, цифровое телевидение — необходимы, поэтому мы во всех наших проектах изначально закладываем оптоволоконные сети связи, и, как показывает практика, это приводит к удешевлению проектов, потому что оптоволокно стоит дешевле, чем медные кабели.

— Кто Ваш покупатель? Самый обычный потребитель, тот, кто ищет недвижимость в Подмосковье?

— Мы пытаемся сделать доступными для массового потребителя лучшие решения, которые есть в бизнес-классе. То есть адаптируем решения для бизнес-класса в наши проекты, и делаем доступными для потребителя эконом-класса.

— Существует мнение, что жилой квартал должен соседствовать с бизнес-центром, разделяете ли Вы его?

— Это, конечно, хорошо, но, к сожалению, так не всегда получается. Человек сегодня работает в одном месте, завтра — в другом, и угадать так, чтобы он работал рядом с домом — это большая удача, и не всегда это может получиться. Но в целом, конечно, тенденция правильная, что рабочие места должны быть неподалёку от мест проживания, так как это уменьшает трафик. Такого количества перемещений, как в Московском регионе, нет, наверное, ни в одной другой точке мира.

— Как Вы считаете, может ли когда-нибудь в обозримом будущем стать трендом, чтобы к кварталу прилегал какой-то бизнес-центр?

Я думаю, что так будет, более того, это уже требование Правительства Московской области с тем, чтобы жилью сопутствовали объекты приложения труда.

— Как изменилось отношение к застройщику с приходом новой команды под руководством Андрея Воробьева?

— Сейчас новое правительство наметило в качестве курса для себя наведение порядка на строительном рынке и рынке жилья. Это очень правильно, потому что в этом отношении должна быть сформулирована четкая государственная политика. Сейчас она формулируется и доносится на места, девелоперы вынуждены с ней считаться. В целом это организует и делает жилье более качественным — во всех смыслах.

— Условия стали чуть более жесткими, но при этом правила игры равны для всех, это плюс?

— Это плюс, безусловно, условия стали справедливыми. И даже те девелоперы, которые испытывают затруднения, понимают, что это правильно, так нужно делать. Нельзя строить бесконтрольно, всё подряд, нельзя строить только квадратные метры и продавать их, не занимаясь социальной инфраструктурой, не занимаясь местами приложения труда, не занимаясь транспортной инфраструктурой.

— В продолжение темы: как Вы сейчас взаимодействуете с властями Московской области, каковы взаимоотношения девелопера и властей?

— У нас очень конструктивные отношения с властью, потому что они требуют от нас те вещи, которые мы и сами делаем в проектах. Мы понимаем, что если мы реализуем проект, который находится на каком-то значительном удалении от Москвы, то он должен быть обеспечен всем необходимым. Все наши проекты — проекты комплексного освоения территории, и все объекты социальной инфраструктуры должны находиться в шаговой доступности. Это совпадает с политикой Московского региона, мы приветствуем это и понимаем, что такая политика устраняет недобросовестную конкуренцию — рынок экономического жилья чувствителен к цене, и если девелопер построил объект точечной застройки, но не построил школу и детский сад, то у него себестоимость строительства одна, а если он это сделал — то другая. Рыночные цены при этом не сильно друг от друга отличаются. Поэтому я думаю, что политика новой власти приведет к гармонизации отношений внутри отрасли и к становлению правильных принципов.

— С какими проблемами чаще всего приходится сталкиваться строительном бизнесу в Московской области?

— Сейчас это дороги и инженерная инфраструктура. Не хватает ни того, ни другого. И если детские сады, школы, объекты социальной инфраструктуры и прочее девелоперы могут строить за свой счет, то с дорогами и с внешней инженерной инфраструктурой девелоперу бывает сложно разобраться — например, если электричества в районе нет, то его нет. Я думаю, что в этом отношении должна быть сформулирована государственная политика, направленная на расширение и улучшение головных сооружений, которые предоставляют инженерную инфраструктуру, то есть, это области естественных монополий — газ, электричество, дороги. Если государство возьмет на себя эту ношу и будет это строить, то девелоперы в долгу не останутся, будут качественные проекты.

— Как отнесся бизнес к проведению комплексной ревизии инвест-контрактов? Стало ли это неожиданностью для Вашей компании?

— Ценности нашей компании совпадают с государственной политикой, которая сейчас проводится. Поэтому на нас это никак не повлияло, и я уже подчеркнул, что такая политика устранила с рынка недобросовестную конкуренцию.

— Стало нормой перекладывать заботу по возведению социальной инфраструктуры на плечи девелоперов, но бизнес не работает в убыток. Поэтому вы вкладываете в стоимость жилья и социальную нагрузку. Так ли это происходит, и действительно ли это правило бизнеса и по-другому нельзя?

— Это так происходит, но на самом деле стоимость социальной инфраструктуры в стоимости квадратного метра жилья не занимает существенного места, и девелоперы на московском рынке конкурируют за потребителя не только ценой, но и объемом того сервиса, того комфорта, который они могут предоставить в своих проектах. Добросовестная конкуренция и заключается в том, чтобы эти параметры улучшать — для девелопера нет никаких проблем построить школу и детский сад, это не только обязанность, которую на него возлагает власть, это его долг перед жителями, перед самим собой, если он хочет считаться качественным девелопером и делать качественный продукт.

— В продолжение этой темы: может ли как-то государство поучаствовать, может быть, это будет какое-то партнерство, государственно-частное партнерство?

— В том, что касается строительства объектов социальной инфраструктуры, острой потребности участия государства нет, острая потребность участия государства может возникнуть на этапе эксплуатации этих объектов. Например, если мы построили детский сад, то мы хотим, чтобы в этом детском саду был качественный уровень воспитателей. Квалифицированному воспитателю нужно выплачивать соответствующую зарплату и себестоимость их труда достаточно высокая. Это означает, что для того, чтобы передать ребенка в этот детский сад, житель вынужден будет платить. А 20-30 тысяч рублей платить за ребенка в месяц людям,  проживающим в эконом-классе, сложно. Государству имело бы смысл задуматься на тему какого-то государственно-частного партнерства в сфере эксплуатации этих объектов с тем, чтобы оно дотировало из регионального бюджета, местного бюджета детские места, чтобы обеспечить качественный преподавательский состав.

— Что касается страхования застройщиков, насколько это способствует снижению рисков?

— Я не думаю, что эти приводит к какому-то существенному снижению рисков — девелоперский бизнес и так очень ответственен. Девелоперы кредитуются банками, и банки смотрят, проверяют качество девелоперских проектов, смотрят за движением денежных средств, поэтому вероятность того, что недобросовестный девелопер выведет деньги и оставит недострой, не очень высока.