Александр Коган, руководитель ГУ госжилинспекции МО. Итоги года: усиление контроля в сфере ЖКХ

На троечку. Именно так оценили работу управляющих компаний Подмосковья председатели советов домов. Согласна ли с этим Госжилинспекция и как оценивает свою работу? Итоги года подводим вместе с руководителем областного управления Александром Коганом. Это "Интервью 360".

Ну, расскажите, как вообще решились собрать управдомов в одном помещении, я говорю о первом областном форуме, конечно.

Мне кажется, что это очень хорошая инициатива, потому что председатели совета домов - это люди активные, люди, которые о своем доме знают всё, более того, понимают, чем живут и чем заняты жители дома, собственники многоквартирного дома. По сути это управдом. И мы считаем, что с этими людьми надо работать. Во-первых, они капитализируют тему или проблему, которая есть в многоквартирном доме. Далее, они могут высказываться от имени всех жителей, ну и им проще довести  свою точку зрения, потому что они ко всему прочему еще и подготовлены. То есть, они владеют предметом гораздо лучше, чем простой собственник.

Какие-то итоги уже удалось подвести?

Ну, главный, наверное, итог, что у нас количество многоквартирных домов 57 тысяч, и мы реально понимаем, ну, понятно, это многоквартирные дома и 4-х, и 8-ми, и 12-тиквартирные дома, где не должны быть созданы  советы домов. Всего порядка 45-47 тысяч советов домов должно быть создано в МО, на сегодняшний день 24,5 тысячи, и эту работу надо продолжать. Мы реально понимаем, что это огромное количество людей, которые должны помогать жителям защищать свои права, грамотно их отстаивать. Но при этом при всем необходимо поднять так же уровень подготовки, образования, знаний этих людей, поэтому, в этом направлении еще очень много предстоит нам сделать.

Вы говорите о помощи в защите своих прав, вот о какой непосредственно защите Вы говорите, что нужно защищать, от чего?

Главное, люди должны знать, как правильно пользоваться теми правами, которые у них есть. Многоквартирный дом - это сложный механизм, сложная конструкция, в которой есть общее имущество. К сожалению, не всегда наши граждане понимают, что общее имущество - это и их имущество. Потому что квартира без общего имущества существовать не может. Без подъезда, без лифта, без кровли, без фасада, без входной двери, и т.д. И насколько рачительно они будут относиться к этому имуществу, настолько и будет потом дальше капитализироваться их квартира, недвижимость, которую  потом можно передавать по наследству. Более того, чем там лучше содержится  это общее имущество, тем меньше потом придется вкладывать денег, тем лучше оно будет сохраняться, не наступит ветхость. И сносить это имущество никогда не придется. Тем более, мы знаем, что вносятся соответствующие изменения, если на сегодняшний день дом признан аварийным и абсолютно всем, кто является собственником, либо там по социальному найму в этом доме снимает квартиру либо имеет свою собственность, то обязаны предоставить метр в метр в новом помещении, но законодательство постоянно меняется, на сегодняшний день есть предложение только тем, у кого есть одно жилье, либо тем, кто там прописан. В социальный найм предоставлять, либо в коммерческий, сейчас идут дискуссии, и все таки, трансформироваться тоже будет это отношение, потому что за  государственный счет постоянно приводить в порядок ветхое, либо сносить аварийное жилье не получится постоянно, и  нам нужно научиться сохранять своё имущество. И главная задача собственника - это понимать, как это правильно делать, как обязывать управляющую компанию очень внимательно относиться к его имуществу, как правильно делать коммунальные начисления, тарифы, понятно, они утверждаются комитетом по ценам и тарифам, но вопрос еще как правильно их применять, эти тарифы, и зачастую мы приходим к  такому выводу, что многие управляющие компании либо сознательно, либо несознательно применяют неправильно тариф.

Но чаще всего, наверное, сознательно?

Сложно сказать, скажем так 50х50. Некоторые управляющие компании к примеру уверены в том, что если они не будут получать общедомовые узлы учета, то жители будут платить меньше, не понимая того, что уже пересмотрелись тарифы и что на сегодняшний день учитывать тепло, потребление воды горячей и холодной просто необходимо, это экономит деньги в кошельках наших граждан, этим тоже нужно пользоваться, потому что это не такие  уж и простые экономические расчеты, и просто так вот взять платежку и разобраться, за что ты платишь, это не так просто. А председатель совета дома должен это делать легко. Как в принципе и проверяющий, и управляющий компанией.
 

Ну вы говорите - непростое. Но там работают специалисты, профессионалы своего дела, они должны понимать?

Отчасти, я уже сказал, около 50%, практика показывает, что некоторые управляющие компании, те, кто уже признан виновным по решению суда, либо по  составлению наших актов, по предписаниям, которые мы выдаем  управляющим компаниям, они делают это сознательно. То есть, они видят то, что они делают неправильный расчет, неправильно применяют  тариф, но к счастью таких компаний не так много. Я могу  сказать, что из 794 компании, которые работают на территории МО на сегодняшний день у нас выявлено не более 40 компаний-нарушителей.

Но если говорить структурно, как выглядит современный управдом?

Во-первых, это выборный орган, то есть, как правило люди определяют, из какого количества человек должен состоять, и на собрании принимают соответствующее решение. В среднем, это 5-7 человек. Далее - эти 4-7 человек выбирают председателя совета дома, либо сразу на собрании выбирается председатель совета дома, это право собственников жилья, которые голосуют на общем собрании. После этого это становится коллегиальным органом, который решает вопросы, связанные с обслуживанием общего имущества многоквартирного дома, содержанием общего имущества, предлагает различные варианты, которые рассматриваются предварительно к решению собственников уже на собрании. Полпред совета домов – это, как правило, почему-то так складывается у нас в МО, - это женщина.

Серьезная внушительная женщина.

Не обязательно серьезная и внушительная, но они ответственные, они беспокойные, они реально понимают, что в их руках находится общее имущество, правила содержания общего имущества, и насколько эффективно будет работать управляющая компания и как ответственно  будет относиться к их общему имуществу, вот именно  к общему имуществу собственников, не эфемерно кому-нибудь там, вроде бы подъезд никому не принадлежит, каждый сантиметр этого подъезда принадлежит собственникам в этом доме. И председатель совета домов это хорошо понимает, и они очень беспокойны к тому, если что-то делается не так. Более того, они видят какие-то несправедливые вещи, которые делает управляющая компания. Либо наоборот, они поддерживают управляющую компанию, и такие случаи уже есть, то есть, даже бывают такие моменты, когда Горжилинспекция выносит наказание управляющей компании, приходит совет дома в защиту управляющей компании, такие случаи у нас были. На самом деле, мы прислушиваемся к мнению совета домов.

Это мнение субъективное? Его можно считать неким юридическим обоснованием?

Нет, юридическим обоснованием это считать невозможно, потому что сегодня нет такого, но мы прислушиваемся к этому мнению однозначно, потому что мы хотим поднять статус советов домов, мы хотим предложить муниципальным образованиям рассмотреть возможность льготирования председателей советов домов. К примеру, от жилищной услуги можно отказаться, управляющая компания такое решение может принять, но если будет  соответствующий акт муниципального образования. Сейчас мы над этим тоже работаем, чтобы председатель совета дома, за коммуналку он будет платить обязательно, потому что от этого никуда не деться, а вот жилищную услугу, то есть, за содержание и ремонт можно освободить, но при условии, что он будет работать на собственников, а не на управляющую компанию.

Давайте тогда поговорим о работе сотрудников Жилинспекции, как Вы можете в целом её оценить?

В принципе, оценку, неверное, люди уже дали, потому что она прямо-пропорциональна той оценке, которую дают председатели советов домов деятельности управляющей компании: на троечку. Я бы хотел, конечно, этот статус поднять, но здесь я не оцениваю деятельность своих сотрудников.

А что мешает поднять этот статус? Вот был целый год, что вставляет палки в колеса?

У нас жилинспекторов не готовят сегодня профессионально.

То есть, образование?

Мы практически на 80% обменяли состав Горжилинспекции. На самом деле, говорить, что такой профессии, как жилинспектор - нет. Законодательство еще не предусмотрено, нет в этом направлении обязательных стандартов, назначено, что мы будем работать над этим. Я сейчас вижу, что дефицит кадров, он очень актуален. Мы придумали очень эффективный некие самообучающие курсы, тесты, которые позволяют достаточно быстро подготовить грамотного специалиста. Не всегда получается так, как мы хотели, но если бы меня спросили еще год назад, это была бы двоечка. А может быть, еще ниже. Но  на самом деле, люди сейчас видят работу горжилинспекции, во-первых, мы стали быстрее реагировать на жалобы, во-вторых, у нас сейчас много нового функционала сейчас появилось в горжилинспекции, который мы внедряем повсеместно, это и правильность применения расчетов, мы применили инструментальный контроль за предоставление качества коммунальных услуг, мы очень ответственно стали  относиться к легитимности проведения собраний собственников жилья, на это очень много жалоб от граждан идет. Правильность и способы управления, и к правильности выбора управления многоквартирным домом, так же очень внимательно сейчас относимся к самому содержанию многоквартирного дома, его общего имущества. Новый функционал, который сейчас появился, он в целом идет по МО - это капитальный ремонт. Все жители, наверное6 это заметили. Капремонт крыш, фасадов, замена лифтов, он теперь постоянно на протяжении 10 лет будет делаться каждый год, объемы будут увеличиваться. Я очень надеюсь, что на это кризис никак не повлияет. Потому что все таки у нас очень мало валютных комплектующих предоставления этой услуги, проведения капитального ремонта. Так вот, горжилинспекция сегодня имеет право оценивать качество проведения капитального ремонта. Здесь как раз вот мы говорили, очень важна роль председателя совета домов. Понятно, что каждому дому мы жилинспектора не поставим, потому что это 57 тысяч, а нас всего 300 человек, но так или иначе это могут легко сделать председатели совета домов: составить соответствующие документы, нам направив, и мы тут же направим жилинспектора.

Вы заговорили о жалобах, давайте тогда поговорим о том, с чем чаще всего в жилинспекцию обращаются жители?

Сейчас у нас в  3 раза увеличилось количество жалоб по правильности начисления платежей, это связано с т ем, что… Ну, ранее жилинспекция этим не занималась. На сегодняшний день нам удалось вернуть 150 млн. рублей в пользу граждан. Это очень приличная сумма, если сравнивать с прошлым годом, тогда было всего 9 млн. рублей. Сумма увеличилась даже не в 10 раз, а практически в 20 раз нам удалось увеличить эту сумму и вернуть гражданам деньги. То есть, буквально из последних примеров, это Инстрой 21 век, Воскресенск, жителям 3-х домов удалось вернуть сумму порядка 7,5 рублей из-за того, что мы пришли с инспекцией по жалобе граждан и увидели, что узлы учета не применяются. Как только мы сделали перерасчет и случаи применения узлов учета, то жители за тот период, за который, собственно, должны были применить узлы учета, на 7,5 млн. заплатили бы меньше. И самое интересное, что управляющая организация с этим согласилась. Второй пример, он тоже достаточно показательный, 5,2 млн. рублей, Стройжилинвест, г. Долгопрудный, там было связано с тем, что без разрешения собственников компания ввела строчку «капитальный ремонт», и собирала с людей  деньги, при этом капитальный ремонт не проводился.

Ну,  афера!

С одной стороны да, это нецелевка, и мы сейчас все документы направили в правоохранительные органы, сделали предписание, обязали компанию сделать перерасчет в пользу жителей.

Вот в рамках разговора о жалобах и обманах мы не можем не поговорить о законодательстве в сфере ЖКХ, за этот год оно достаточно сильно изменилось, вот о чем можно говорить в рамках результатов?

Здесь, наверное, надо говорить о том, что на самом деле очень кардинально и МО, и Правительство МО очень ответственно участвовало в изменении этого законодательства. Когда мы начали заниматься аналитикой, что происходит, мы поняли, что цикл проектов не завершен, то есть, выписывается предписание, вроде бы понятно, что это по жалобе граждан, предписание необходимо выполнять, но управляющая компания могла его и не исполнять, потому что при неисполнении она получает минимальный штраф от 5-ти до 20-ти  тысяч рублей, и они оценивают: если крышу стоит отремонтировать 800 тысяч рублей, зачем это делать, когда можно просто 5 тысяч рублей заплатить штрафа и на этом точка, на этом на самом деле полномочия горжилинспектора заканчиваются. Впервые в мае внесено изменение, когда горжилинспекция теперь имеет право выходить о побуждении исполнения предписаний. Мы изменили, Правительство МО вышло с инициативой об изменении федерального законодательства, такие изменения были приняты, результаты тоже уже есть, я могу сказать, что Жилсервис, это Клинский район, и УК Раменское, это Раменский район, уже первые суды прошли, принято решение о понуждении выполнении работ, указанных в предписании. Но более того, у нас сейчас ведется 87 судов, на очереди, вот я когда готовился к передаче, около  60 судов о понуждении  управляющих компаний выполнения соответствующих работ. Мы хотим приучить управляющие компании, что если есть жалоба, если есть предписание, дешевле и выгоднее для управляющей компании исполнить это предписание по жалобам граждан, чем уходить постоянно от этого и надеяться, что будет просто штраф. Штраф уже просто не будет, потому что будет понуждение работы судебных приставов, потом, после  побуждения,  что влечет на 7% увеличение расходов, и хочу подчеркнуть, на этом спекулировать управляющей компании не получится! Они постоянно говорят, что платят штраф жители. Жители штраф не платят. Если они из денег граждан берут штрафы, то это нецелевка, потому что штрафы они обязаны платить за счет прибыли либо из своей заработной платы, других источников законодательно не предусмотрено. Спекуляция на том, что управляющие компании берут деньги из кошелька граждан, это элементарный блеф управляющих компаний, которые пытаются на этом играть для того, чтобы жители не отстаивали свои права.

Я знаю, началось лицензирование этих управляющих компаний, это как-то стимулировало чистоту, прозрачность работы?

Нет, потому что лицензирование еще не началось, лицензирование в принципе, все уже к нему готово, у нас соответствующие комиссии есть, сейчас проходят  тесты, экзамены все директора и должностные сотрудники управляющих организаций, все готово, но до 1-го мая оно должно завершиться.

А что предполагается получить в результате?

На самом деле, это прозрачность работы управляющих компаний, это недопуск на рынок недобросовестных компаний, то есть, всё очень легко - если компания не выполняет предписания горжилинспекции, она лишается управления тем или иным многоквартирным домом, если управляющая компания, ее сотрудник, который дисквалифицирован, эта компания тоже может лишиться лицензии. Если компания недобросовестно относится к жалобам граждан, она так же может лишиться лицензии. То есть, процедура лишения управления многоквартирным домом стала гораздо проще, чем была раньше. Тем самым, это должно поднять дисциплину.


 А создана уже лицензионная комиссия?

Да. Она создана.

Кто в ее состав вошел?

Туда вошли представители МинЖКХ, ГУРБ МО, представители общественности…

Этот состав, он будет меняться?

Нет, он все, утвержден, и ротироваться он не будет, это достаточно ответственные, профессионально подготовленные люди, которые будут голосовать по выдаче или невыдаче лицензии, то есть…

В этом заключается их основная работа?

Да. А полностью документация к лицензированию компаний, проверка всех достоверность сведений будет делать горжилинспекция.

Ну а в целом еще как будет проводиться работа по лицензированию управляющих компаний? Какие-то дополнительные еще будут проводиться меры?

Операция следующая: сначала к лицензированию допускается только та организация, где все должностные лица сдали экзамен. Там 200 вопросов, на самом деле, не такая уж и простая процедура.

Вы говорите о вопросах, если Вы сами признаете, что образование в этом смысле низкое, с точки  зрения кадров…

Если они не пройдут тест, значит, эта компания не допустится к лицензированию, значит, должны пройти обучение. Все директора управляющих компаний, главные инженеры, главные бухгалтера были предупреждены год назад, у них  было более чем достаточно времени, чтобы пройти дополнительное образование, а сейчас очень успешно сдать тест. Если они тест  не пройдут, значит, они не будут допущены к лицензированию. После того, как они сдают тест, они пишут заявление, мы проверяем у них все документы, стандарт раскрытия информации, проверяем судимости, проверяем, в банкротстве или нет, дисквалифицировано ли должностное лицо, было ли, или нет в это управляющей компании. Если она соответствует всем этим критериям, то допускается к лицензированию. Дальше мы проверяем все документы, если они достоверны, то допускается к лицензированию. дальше мы составляем реестр тех многоквартирных домов, которые будут входить в эту лицензию. То есть, где управляющая компания будет претендовать на управление. Тут нужно подчеркнуть очень важную вещь: все равно ни лицензирование, ни горжилинспекцией, ни Правительство МО, ни лицензионная комиссия не главные. Главный все равно собственник, житель. Потому что до 1-го апреля мы опубликуем абсолютно весь реестр многоквартирных  домов, и какая управляющая компания будет претендовать на управление каким домом. И у жителей  с 1-го апреля по 1-е мая будет право принять решение, хочет собственник, чтобы данная управляющая компания управляла, или нет. И если нет, то достаточно будет провести собрание в очной либо заочной форме, и мы автоматически эту компанию лишаем права управлять данным многоквартирным домом. Тогда глава в течении 15 дней выходит с предложением жителям новой управляющей компании, проведении собрания, если таковое не будет проведено, то объявят открытый конкурс по отбору новой управляющей компании.

Ну вот те компании, которые, к примеру, лишились своей лицензии, какие у них есть шансы для того, чтобы вернуть эту лицензию, на какие меры они должны пойти и есть ли вообще шанс?
 

Я думаю, у такой компании практически нет шансов вернуться к этому.

Ну а какие требования Вы предъявляете к управляющим компаниям?

Я уже сказал: это прозрачность, стандарт раскрытия информации, полная компетентность всего персонала и проведение соответствующих тестов и экзаменов, то есть, ну и судим-не судим, банкротство - не банкротство, дисквалификация - не дисквалификация.

Вы правильно говорите, что наши жители не очень-то спешат осознать себя собственниками своего жилья, взять власть в свои руки. Вот какая-то информационная в этом смысле идет?

Не просто помощь, мы очень много организовали акций, понятно, это не вопрос одного дня, но считаем, что школа собственника, которая у нас сейчас есть, лекции, которые мы сейчас читаем, председатели советов домов, выезжаем на крупные мероприятия в города, проводим, где скопление людей, проводим школу собственника, людям раздаем буклеты, рассказываем.

Расскажите подробнее о школе собственника?

Как правило, это день города, 1-е сентября, 1-е мая, 9-е мая, где люди празднуют, где проходит большое скопление людей, мы выставляем нашу палатку, в ней - наши специалисты, мы приглашаем директоров управляющих компаний, которые находятся рядом, мы проводим всевозможные акции, конкурсы, анкетирование граждан, если они заполняют, отвечают на все вопросы, они обязательно получат какой-нибудь очень интересный приз. Обязательно мы их признаем победителями, но главная задача, конечно, ответить на все вопросы. Вот любой вопрос, который у человека существует, по правилам содержания многоквартирного дома, правильность начисления тарифов, методология выбора способа управления своим многоквартирным домом, как оценить работу управляющей компании, и плюс ко всему прочему мы говорим, как быстро проверить качество предоставляемых услуг, всю эту работу мы проводим. Полюс «день открытых дверей». Мы хотим 2 раза в год, чтобы в определенное время люди могли спокойно прийти в управляющие компании и сразу где присутствуют все специалисты, начиная от юриста, заканчивая всеми инженерами, в том числе и директор, чтобы могли получить компетентный ответ на все вопросы, которые их интересуют. В таком вот режиме. Более того, мы уверены в том, что самых активных председателей советов домов, жителей, управляющих компаний как-то стимулировать в «День открытых дверей». Плюс ко всему прочему у нас сейчас появляется очень хорошая инициатива, с которой к нам вышла общественная палата, это Разворотнева Светлана, с тем, чтобы проводить соответствующую учебу, то есть, читать лекции, хотят люди - приходят, хотят - нет. Грубо говоря -  в школах, в клубах, возможно, в администрациях, приглашать людей, люди приходят, послушают, зададут вопросы, уйдут, они уже будут более подготовлены, понимать, где нарушаются их права.

Спасибо Вам большое, будем надеяться, что в следующем году управляющие компании все таки получат свою пятерку, с Вашей помощью, конечно, большое Вам спасибо!