Александр Ручьев, президент ГК "Мортон". Строительство в кризис

Покупать или отложить? Сегодня многие думают, стоит ли приобретать недвижимость или подождать до лучших времен. Застройщики предлагают сотни различных вариантов, используют десятки маркетинговых ходов. Так  что же действительно происходит на рынке? Об этом поговорим с экспертом, у нас в студии президент группы компаний Мортон Александр Ручьев, это "Интервью 360".  
 
 -  Испытывает ли сейчас Ваша компания какие-то сложности в связи с экономическим кризисом в России? 
 
 - Безусловно, наша компания, так же, как и многие компании, находится в той макроэкономической ситуации, которая сложилась на рынке, но как таковых  особых сложностей пока не испытывает, потому что в принципе этот кризис, он был нами ожидаем, и мы готовились к нему, начиная с весны прошлого года, то есть, мы не делали никаких новых покупок, не приобретали никаких новых площадок, мы работали  на том земельном банке, который был куплен нами ранее, и предвидя, что будет такая ситуация, планово выгашивали кредиты, закрывали внешние обязательства, и поэтому подошли к кризису с нашей точки зрения наиболее подготовленными.  
 
 - Увеличение ключевой ставки ЦБ до 17% конечно же заставило бизнес-сообщество поволноваться, правда, потом она была снижена до 15%, вот что происходило с Вашей компанией в этот момент? 
 
 - Ну здесь не то, что с нашей компанией, я скажу, что происходило вообще со всей отраслью. После того, как ключевая ставка увеличилась до 17%, вся отрасль осталась без кредитных средств, то есть, кредитование было прекращено, потому что это одновременно совпало с тем, что банки стали испытывать проблемы  с ликвидностью, и мы помним, что в декабре сами банки занимали деньги на рынке по ставкам выше 20%. Даже доходило до 30% заимствование на рынках. Поэтому, кредиты стали недоступными для большинства компаний, и кредитование, как таковое, прекратилось. Так же поднялись ставки по ипотеке, и на сегодняшний день мы видим, то ипотека сократилась более чем в 4 раза, в объеме продаж, как в нашей компании, так и у всех компаний на рынке.  
 
 - Если говорить все такие в такой сложный момент, какие социально-значимые проекты Вы сейчас ведете и что планируете вводить в Московской области? 
 
 - Как всегда остаются социалки: школы, детские садики, мы их продолжаем строить, и в этом году у нас по плану 3 школы и около 7 детских садов, мы планируем построить и передать Московской области. Так же развитие промышленного блока, то есть, мы в феврале запускаем полностью уже нас ДСК-град, все линии наши немецкие партнеры отлаживают и уже передают нам в промышленную эксплуатацию. И у нас есть в планах строительство еще нескольких предприятий на территории Московской области по программам импортозамещения, которые сейчас начинают активно работать, через Минпромторг и министерство экономического развития.  
 
 - А что за программы, расскажите подробнее? 
 
  - Мы планируем построить  вторую очередь завода по производству базальтопластиков  композитных материалов, и мы планируем разместить на территории Московской  области производство по технологиям Билфингер для систем ЖКХ.  
 
 - Вы так же занимаетесь развитием транспортной инфраструктуры в области, вот расскажите об этом поподробнее? 
 
 - Из транспортной инфраструктуры у нас есть 2 проекта: первый - это мы традиционно строим дороги, достаточно большое количество, и передаем их потом Московской области в собственность; второй аспект - это вот инновационный транспорт, рельсовый надземный, мы планируем реализовывать в рамках концессионного соглашения вместе с нашими немецкими и японскими  партнерами. Несмотря на такую сложную экономическую ситуацию и санкции, введенные против России, наши партнеры, немецкая компания и японская компания, они подтвердили участие в этом проекте  и выделение на него долгосрочных денег. Единственно, что остается, это каким-то образом хиджировать валютные риски, но учитывая срок этого проекта, там около 30 лет окупаемости, то я думаю, что на данном периоде мы сможем с ними договориться об этом вопросе.  
 
 - Правильно ли я понимаю, что Вам удалось подготовиться к кризису и в связи с этим нет речи о заморозке каких-то строительных проектов? 
 
 - Нет, мы заморозили все жилье, которое находится в бизнес- и премиум классе, то есть, таких комплексов  мы не начинали строить, начиная с 4 квартала прошлого года. Например, нами заморожен проект в Королеве, нами заморожено несколько других проектов на территории Московской области, которые находились в более высоком ценовом диапазоне. То есть, мы строим только эконом-класс, и в этом эконом-классе мы находим еще разновидности, это квартиры-студии, более маленькое жилье, и строительство эконом-класса мы наоборот увеличиваем. Мы приняли для себя такую программу, что от  начала строительства до ввода в эксплуатацию домов у нас будет происходить не более года и 2-х месяцев. То есть, мы будем достаточно быстро строить, это стало возможным, потому что в основном по всем нашим районам вся базовая инфраструктура, котельные, электрические, водопроводные сети, очистные сооружения, они были построены в предыдущие года, и это позволяет нам сейчас строить жилые дома, садики, школы, нанизывать их на уже действующую инфраструктуру, поэтому, сроки строительства будут резко сокращены.  
 
 - Вы сказали, что сейчас в основном будет строиться жилье эконом-класса, но вот всё таки кризис коснулся и простых, обычных россиян, и многие не рискуют брать кредиты ипотеки по высоким ставкам, и конечно же это будет влиять на спрос, вот что делать в этой ситуации? 
 
 - У нас с марта-месяца Правительство запускает программу по субсидированию процентной ставки, выделяется на это 20 млрд по расчетам министерства строительства РФ, это позволит выдать около 400  млрд доступных ипотечных кредитов, и это будет большое подспорье. Очень хорошо, что губернатор Московской области Андрей Юрьевич Воробьев сумел пролоббировать, донести это предложение до нашего Президента. Поэтому, мы ждем, что как раз эконом-класс благодаря этой программе удержится в своем спросе. Поэтому, да, действительно, многие не берут сейчас ипотечный кредит, и это связано и со ставкой, и с тем, что отсутствует какая-то уверенность в будущем, будешь ли ты работать, не сократят ли тебя?  Но я хочу сказать, что этот кризис отличается от кризиса 2008-го года, то, что произошло резкое обесценивание национальной валюты, позволяет экспортоориентированным предприятиям достаточно уверенно себя чувствовать. И вот запуск этих программ по импортозамещению с длительным периодом кредитования и с низкими ставками, это тоже безусловно позволит переориентировать часть высвобождающихся рабочих рук на новые производства. Поэтому, я думаю, что он будет не таким острым, и устойчивый спрос в эконом классе удержится и перераспределится между слабыми компаниями и компаниями-лидерами, то есть, компании-лидеры просто заберут на себя спрос, который был размазан на все компании.  
 
 - То есть, в общем-то можно говорить о том, что Ваши слабые конкуренты должны с рынка уйти? 
 
 - Да, я не вижу возможности, как они могут удержаться на рынке. Но опять же так получилось, что ноябрь-декабрь прошлого года был для продаж очень хороший, и практически все компании продали на полгода вперед, обеспечили себя деньгами, в том числе и наши маленькие партнеры, коллеги, которые строят 1-2 дома, они в большинстве своем уже проданы, и это позволит им эти дома достроить. Новых они не начинают, поэтому, будет просто сужение предложения, и тот  спрос, который все равно  останется, он перераспределится между лидерами.  
 
 - А вообще  о каких суммах идет речь, сколько в среднем стоит квадратный метр жилья? Например, в тех домах, которые Вы строите? 
 
 - Ближайшее Подмосковье, оно где-то от 65 до 85 тысяч рублей за квадратный метр, в зависимости от места расположения и стадии готовности жилого дома. Это ближайшее Подмосковье. Дальнее Подмосковье колеблется от 50 до 65 тысяч рублей. Безусловно, в кризис как раз страдает Дальнее Подмосковье, а все, что ближе к Москве, оно продолжает пользоваться спросом, потому что основной рынок приложения труда, все таки пока это Москва.  
 
 - И на Ваш взгляд, сейчас будет спрос все-таки уменьшаться или увеличиваться и как Вы посоветуете, вот в кризис, стоит ли вообще вкладываться в недвижимость? 
 
 - Спрос, он безусловно будет уменьшаться, особенно на дорогие сегменты, спрос на эконом-класс в хорошем месторасположении, он будет расти, потому что таких квартир мало и таких мест мало. Безусловно, сейчас такая уникальная ситуация: стройматериалы уже подорожали, кредитные ставки уже выросли, а цена на жилье пока не изменилась. Она не изменилась пока благодаря тому, что нет увеличения спроса, увеличения платежеспособного спроса, поэтому, безусловно, тем, кто хочет сделать удачное вложение, надо покупать сейчас, но покупать у тех компаний, в которых ты 100% уверен, что они достроят, и что с ними ничего не случится.  
 
 - Александр Валерьевич, спасибо за интересную беседу, удачи Вам!