Дешевле построить склад, чем купить готовый объект - эксперт

На территории московского региона пустуют крупные складские помещения. Самый низкий спрос наблюдается на крупные комплексы площадью 20-30 тысяч квадратных метров, которые расположены в 30-40 километрах от МКАД, сообщил в интервью "360 Подмосковье" генеральный директор компании "Промзона" Данил Петров. Склады остаются пустыми из-за тяжелой экономической ситуации: такого количества помещений этого типа пока не требуется.

"Если же мы говорим о небольших, частных складах, то тут ситуация немножко другая. Тут в принципе рынок более-менее живой, и пустующих площадей в таком формате не так много", - отметил Петров.

Почему пустуют площади

Фото: Public domain

По мнению эксперта, в настоящее время в России снизился товарооборот: импортируемых и экспортируемых товаров стало меньше, поэтому снизился и спрос на складские помещения. Кроме того, многие застройщики начали возводить объекты еще несколько лет назад, когда цены на аренду земли и строительство были выше. Сдавать такие помещения сейчас пока невыгодно.

"У крупных игроков нет желания фиксировать убыток, просто сдавать, лишь бы сдать. Проще подождать полгода-год, пока ситуация выправится и потом уже сдавать по нормальной ставке. Но сейчас терять деньги, наверное, это неправильно", - считает Петров.

Если склад уже введен в эксплуатацию, туда проведено электричество и отопление, то его можно начать использовать в любой момент. С другой стороны, на территории московского региона появилось большое количество недостроя, а на некоторых земельных участках, где планировалась складская деятельность, работы так и не начались.

"Есть какое-то срединное положение, когда склад вроде бы построен, но не введен в эксплуатацию. Не хватает, например, электричества, отопления. Тут возникает вопрос, насколько это нужно и каким образом выходить из этой ситуации. Может быть застройщик, видя, что у него есть живой клиент, привлечет какое-то финансирование", - сообщил гендиректор компании "Промзона".

На рынке коммерческой недвижимости Подмосковья наблюдается мертвый сезон 

Какую прибыль может принести склад

Фото: Public domain

Склады класса "А" (профессиональные складские помещения) приносят от четырех до шести тысяч рублей за квадратный метр в год.

"Есть некая прибыль, но, как правило, от 10% до 30% от стоимости. Такие объекты длительны во времени, благодаря тому, что недвижимость, которая будет построена, будет сдаваться 10-15 лет, если ремонтировать своевременно", - отметил Петров.

Эксперт подчеркнул, что говорить о сверхдоходах в этой сфере деятельности сложно. Для строительства складов чаще всего берется кредит. Поэтому чем быстрее такие объекты строятся и сдаются в эксплуатацию, тем быстрее девелопер сможет начать гасить займы.

Построить под себя

Фото: Public domain

В сложившейся экономической ситуации, человеку, желающему взять в аренду склад, возможно, даже проще построить такой объект самому: стоимость на земельные участки сильно упала, иногда его продают за треть стоимости, чтобы получить деньги и покрыть текущие расходы.

"Единственный вопрос с коммуникациями, они как стоили дорого, так и стоят. То есть, тут и по газу, и по электричеству могут быть серьезные траты, но тут от этого никуда не деться", - считает Петров.

Эксперт отметил, что складские помещения, как правило, берутся в аренду на три-пять лет. Если подсчитать затраты на строительство новых складских помещений и разделить их на время использования объектов, то окажется, что стоимость аренды приближается к стоимости строительства.

"Если мы говорим о приобретении готового склада, то сейчас точно дешевле построить самому. <…> Сейчас возможно найти земельный участок, у нас огромнейший земельный банк, мы видим, что происходит с землей", - заявил Петров.

Где строить

Фото: Public domain

В Московской области есть большое количество мест, где можно построить складские помещения с нуля. Кроме того, сейчас на рынок из-за отсутствия средств на строительство выведены участки, которые скупались раньше. Можно попробовать приобрести землю в индустриальном парке, где уже есть готовая инфраструктура.

"Участков много. Они все разные. Есть какие-то проблемные, есть непроблемные. Есть большое количество участков в индустриальных парках. По всей земле цены снижаются, по индустриальным паркам тоже. Там уже можно подобрать участок с готовой инфраструктурой, с понятными точками подключения", - сообщил гендиректор компании "Промзона".

После покупки земли желающим построить свой склад необходимо будет разработать проект и утвердить его согласно градостроительному кодексу. После получения разрешения на строительство, можно начинать работы.

"Раньше было так: сначала построили, а потом пошли, через суд или какими-то другими способами получать разрешение на ввод в эксплуатацию. Сейчас с этим проблем нет. Можно этим заниматься самому, можно найти компанию, которая возьмет это все на круг. От документов до стройки и ввода в эксплуатацию", - рассказал Петров.

Насколько выгодно владеть складскими площадями

Фото: Public domain

По мнению эксперта, застраивать большие площади (от 100 до 300 тысяч квадратных метров) пока не имеет смысла. Такой склад будет использоваться только в будущем, когда увеличится грузопоток и спрос на товары. Самая ходовая площадь - от четырех до десяти тысяч квадратных метров. Причем спросом пользуются не только склады класса "А", но и "Б" (полупрофессиональные склады). Склады второго типа дешевле строить, и для потенциальных арендаторов они выгоднее из-за более низкой арендной ставки.

"На такую площадь сейчас арендатора найти реально. У нас есть некое количество запросов, люди, которые хотят либо купить, либо снять в аренду склад такой площади", - заявил Петров.

Кроме того, склады площадью от пяти-шести тысяч квадратных метров можно делить между несколькими арендодателями.

"Если у тебя пять-шесть тысяч квадратных метров, то раздели пополам, вот и будут какие-то арендаторы, представители среднего бизнеса. Даже скорее малого. Они могут хранить овощи-фрукты, какое-то оборудование", - добавил гендиректор компании "Промзона".